알라딘: 토지정의, 대한민국을 살린다

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토지정의, 대한민국을 살린다 - 한국 사회의 핵심 모순, 토지 문제의 해법
김윤상,남기업,이태경,조성찬,반영운,구찬동 (지은이),

토지+자유 연구소 (기획)평사리2012-01-31
















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기본정보

320쪽
152*223mm (A5신)
448g
ISBN : 9788992241342

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책소개
현재 한국 사회의 핵심 이슈는 복지강화다. 복지에 인색했던 한나라당도 세금을 더 많이 거둬서 복지에 투입하자는 대책을 내놓을 정도다. 그러나 보다 먼저 따져봐야 할 것은 왜 한국 사회에 이렇게 복지수요가 커졌는가 하는 것이다. 이 책은 부정의(不正義)한 토지제도가 핵심 원인임을 밝히고, 토지정의를 확립하면 거대한 복지수요의 상당부분이 줄어들 수 있음을 증명한다.

오늘날 주류경제사상인 신고전주의에 가장 큰 영향을 준 클라크(John Bates Clark)의 지대한 영향력 아래 토지는 자본의 하나로만 간주되었다. 클라크라는 신고전주의 경제학의 태두가 토지의 독자성을 무시하자 후대의 경제학자들도 따라서 무시했고, 토지로 인해 생긴 수많은 경제 현상을 설명하지 못하고 엉뚱한 원인진단을 하자 후대의 학자들도 모두 같은 이야기를 반복하게 된 것이다.

그러나 토지는 생산수단 중에서 가장 중요하고 자본과 뚜렷이 구별된다. 그리고 자본과 달리 재생산이 불가능하므로 한 사람의 소유는 타인의 손해를 수반할 수밖에 없다. 그리고 토지 가치는 내부가 아닌 외부 요인에 의해서 만들어진 불로소득이며, 또한 그 가치는 과거가 아니라 미래의 기대를 반영하기 때문에 투기가 일어나기 너무 쉽다. 자본투자와 달리 토지투자는 비생산적이다. 이러한 토지원리를 존중하고 특히 토지 불로소득을 제대로 환수하면 우리가 당면한 많은 문제를 해결할 수 있음을 제시한다.


목차


1부 우리에게 토지는 무엇인가?

1장 토지는 왜 중요한가? (김윤상·남기업)
토지가 가장 중요한 이유
토지는 독특하기 때문에 독자적으로 다뤄야 한다
모두가 동의할 수 있는 토지원리가 필요하다
토지의 독자성과 중요성은 반드시 복원되어야 한다

2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여

2장 주택 문제는 토지 문제다 (조성찬)
부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다
주택 문제의 핵심은 토지 불로소득[지대] 문제다
주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙
토지임대형 주택의 타당성을 재검토한다
절망과 희망의 갈림길에서

3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다 (조성찬)
‘토지 사유제+신용화폐제’가 진정한 매트릭스 사회
알듯 모를 듯한 자본주의 신용화폐제도
지대신용화폐가 금융시장 불안정을 초래하는 메커니즘이다
한국은 지금 주택 담보대출로 인한 가계부채 문제와 씨름 중이다
우리 삶을 통제하는 ‘토지+금융 매트릭스’

4장 토지세 강화와 조세대체 전략 (남기업)
증세와 감세, 그리고 토지
놀라운 세금, 토지세
각 조세전략에 관한 비교검토
조세대체 전략과 예상 효과
인간은 토지 위에서 산다!

5장 토지와 분배 문제 (구찬동)
경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다
분배 평가를 위해 필요한 몇 가지 기본 지식
소득과 자산으로 보는 불평등의 모습
부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다
토지 불로소득의 사유화는 정의롭지 못하다
공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다

3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다

6장 토지와 사회갈등 (이태경)
토지 문제로 인해 발생하는 사회갈등은 토지 문제 해결로 풀어야 한다
제국들의 몰락과 혁명의 배후에는 토지를 둘러싼 격심한 갈등이 있었다
행정수도 이전, 용산, 그리고 4대강 사업
토지 문제는 노사분규를 잉태한다
토지 문제로 인한 사회갈등을 예방하기 위하여

7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계 (김윤상)
사회보장을 보는 두 시각: 복지주의와 자유주의
자유주의자 1: 경제학자 프리드먼의 견해
자유주의자 2: 철학자 노직의 견해
자유주의에 맞는 사회보장 재원은 지대
자유주의와 복지주의의 평가, 그리고 대안

8장 토지와 도시계획 (반영운)
도시계획과 도시 개발
토지 사적 소유권과 도시계획의 관계
토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안
토지 불로소득을 제거한 공공토지임대제와 도시 개발
공정한 도시계획을 위해

4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다

9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화 (조성찬)
통일이 된다면 북한 토지제도를 어떻게 개혁해야 할까
북한이 선택해야 할 토지제도 개혁 방향
북한이 실시해야 할 공공토지임대제의 이론적 근거와 사례
북한 경제특구가 나아갈 공공토지임대제 개혁 모델
북한 농촌의 토지개혁 방향 탐색
새 술은 새 부대에

10장 토지와 대안모델 (남기업)
토지와 역동적 시장
안정된 사회와 토지
환경보존과 토지
토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다
접기


책속에서



P. 13 토지 투기는 빈부격차를 크게 벌려 놓는다. 그 뿐만 아니라 토지 투기는 실업과 사회갈등의 주된 원인 중 하나이고, 주거 불안정의 핵심 원인이다. 그런데도 토지의 독자성을 무시하면 표피적이고 나열적인 진단을 할 수밖에 없다. 실업은 투자가 부족해서 생기는 것이고, 주거 불안정은 주택 공급이 부족한 탓이고, 빈부격차는 하위 계층의 소득기회가 적어서 그렇다고 보는 식이다. 진단이 이러니 처방전도 제대로 나오기 어렵다. 입체적인 진단과 처방을 내놓으려면 토지라는 변수를 중요하게 취급해야만 한다. 그래야 경제학이 우리 사회가 처한 난관을 극복하는 데 꼭 필요한 학문이라는 것을 평범한 사람들이 인정할 수 있게 될 것이다. 접기
P. 66 주택 문제의 핵심에는 공적 요인에 의해 발생하는 지대를 개인의 토지 재산권에 기초하여 사유화하려는 토지 불로소득 추구 행위가 자리하고 있다. 즉 지대가 토지 재산권의 볼모로 잡혀 있다는 것이 문제의 핵심이다. 지대를 사유화할 수 있는 제도가 갖추어진 사회에서는 당연히 지대를 사유화하기 위한 과도한 주택시장이 형성되게 된다. 지대를 사유화할 수 있기 때문에 투기적 가(假)수요가 존재하게 된다. 건설업체는 이러한 투기적 가수요를 겨냥하여 주택을 과잉 개발하여 공급하게 된다. 이러한 과정에서 주택 소비자나 주택 공급자 모두 금융권의 자금에 크게 의존할 수밖에 없는 구조가 형성된다. 따라서 해결 방안의 핵심은 개인의 토지 재산권에 갇혀 있는 지대를 해방하는 것이다. 즉 지대를 공공이 환수하는 것이다. 접기
P. 132 조세대체는 실업 문제, 주택 문제, 소득불평등 문제 등을 상당부분 해소할 가능성이 높아져 정부의 부담은 크게 줄어들 것이다. 또한 토지 불로소득 때문에 발생했던 재정낭비도 줄일 수 있고, 꼭 필요한 도로, 공항, 항만과 같은 인프라 건설에 드는 비용도 낮출 수 있다. 이것은 복지재정을 조달하기가 훨씬 수월하다는 뜻이기도 하다.
조세대체는 무엇보다 토지 투기 문제를 깔끔히 해결한다. 토지 투기는 고용량과 산출량을 늘리는 생산적 투자에 방해가 되고, 신규 기업의 시장진입을 어렵게 만들 뿐만 아니라 기술력이 떨어지는 기업의 시장퇴출도 어렵게 한다. 그리고 노동자의 주거비를 높여서 소비를 위축시킨다. 그렇다면 토지세 증세가 가져오는 경제 확장·실업 문제 해소·빈부격차 완화는 거대한 복지수요를 크게 줄인다고 할 수 있다. 접기
P. 133 인간은 토지 위에서 살아간다. 생산 활동을 하든, 쉬든, 운동을 하든 토지를 사용해야 한다. 그런데 토지는 재생산이 불가능하고, 더구나 토지 가치는 사회 전체의 노력에 의해서 만들어졌기 때문에 이것을 세금으로 환수하는 것은 언제나 정당하다. 그리고 그렇게 해야 토지를 좀 더 효율적으로 사용하게 되어 생산량과 고용량이 늘어나고, 토지 때문에 발생하는 빈부격차를 제거할 수 있다. 거기에다가 경제에 부담을 주는 다른 세금까지 감면하면 경제는 더욱 확대되어 국가의 복지 부담은 크게 줄어든다.
요컨대, 현대 사회가 안고 있는 수많은 문제를 제대로 파악하기 위해서는 인간이 토지 위에서 생활한다는 단순한 사실, 토지는 일반 물자와 구별된다는 사실, 토지 불로소득을 많이 환수할수록 경제는 더욱 확장된다는 사실을 상기하기만 하면 된다. 그런데 오늘날 진보와 보수 모두 이것을 놓치고 있다. 접기
P. 157 부동산을 소유함으로서 얻는 토지 불로소득을 사유화하는 것은 정의롭지 못하다. 토지 불로소득이란 자신의 생산적 노력과 는 무관하게 단지 토지 소유자라는 자격만으로 이익을 얻는 경우, 그러한 이익을 말한다. 경제학적으로 완전경쟁시장이 아닌 현실의 사유재산제도에서는 필연적으로 토지 불로소득이 발생하게 된다.


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저자 및 역자소개
김윤상 (지은이)
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경북대학교 명예교수. 사회정의/토지정책 전공. 서울대학교 법과대학과 환경대학원, 미국 펜실베이니아 대학교(도시계획학 박사)를 졸업하였다. 공군 중위로 전역한 1976년부터 2017년까지 40년 넘게 경북대학교 행정학부 교수 및 석좌교수로 재직하다가 이후 자유업 학자로 활동하고 있다. 토지사유제, 서울중심주의, 학벌주의 등 특권적인 사회제도와 관행을 비판해왔고, 최근에는 특권 없는 세상을 통해 좌파의 이상을 우파의 방법으로 달성할 수 있다는 좌도우기론(左道右器論)을 제시하고 있다.
주요 저서로는 『지공주의: 새로운 토지 패러다임』(2009), 『땅과 정의』(2011), 『특권 없는 세상: 헨리 조지 사상의 새로운 해석』(2013), 『이상사회를 찾아서: 좌도우기의 길』(2017) 등이 있고 주요 역서로는 헨리 조지의 『진보와 빈곤』(1997, 2016), 『노동 빈곤과 토지 정의』(2012) 등이 있다. 접기


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남기업 (지은이)
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토지문제의 진정한 해결책을 연구하는 학자이자 운동가이다. 성균관대학교 정치외교학과를 나와 같은 대학에서 국내 최초로 헨리 조지 사상을 주제로 한 논문으로 정치학 박사학위를 받았다. 토지정의시민연대에서 초대 사무처장을 지냈고, 2013년 현재는 토지＋자유연구소 소장, 웨스트민스터 신학대학원대학교 조교수로 활동하고 있다.
대표 저서로는 <지공주의: 새로운 대안경제체제>(2007), <공정국가: 대한민국의 새로운 국가모델>(2010), <부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세>(공저, 2008), <토지정의, 대한민국을 살린다>(공저, 2012), <희년, 한국 사회, 하나님 나라>(공저, 2012) 등이 있고, 번역서로는 <부동산 권력: 투기와 거품 붕괴의 경제학>(공역, 2009) 등이 있다. 현재 토지정의를 기반으로 한 대안체제 연구에 많은 관심을 가지고 있다. 접기


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시민운동가이자 컬럼니스트인 이태경은 대학에서 법학을 전공했고 현재 고려대학교 대학원에서 헌법을 전공하고 있다. <토지정의시민연대> 사무처장과 <토지+자유 연구소> 연구위원을 겸하고 있다. 또한 <프레시안>, <미디어오늘> 등의 매체에 다양한 주제로 고정칼럼을 게재하고 있다. 저서로는 『한국사회의 속살』, 『투기공화국의 풍경』, 『이명박 시대의 대한민국』(공저), 『부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세』(공저), 『위기의 부동산』(공저)이 있다.



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서울시립대학교 도시공학과를 졸업하고 서울대학교 환경대학원에서 도시 및 지역계획학 석사학위를 취득했다. 중국인민대학교 토지관리학과에서 “中國城市土地年租制及其對朝鮮經濟特區的適用模型研究(중국 도시 토지연조제의 조선 경제특구 적용모델 연구)”(2010)로 박사학위를 취득했다.
2010년부터 토지+자유연구소에서 활동하다가 2019년에 새로 출범한 하나누리 동북아연구원을 맡아서 일하고 있다. 하나누리 동북아연구원은 ‘동북아의 평화체제와 상생발전 모델 연구’를 목표로 (사)하나누리 부설로 설립되었다. 서울대학교 아시아도시사회센터 공동연구원으로도 활동하고 있다.
주요 연구로 『중국의 토지개혁 경험』(공저), 『상생도시』, 「북한 경제특구 공공토지임대제 모델 연구」 등이 있다. 2017년 제2회 김기원 학술상을 수상했다. 주요 연구분야는 공공토지임대제, 중국과 북한의 토지정책, 북한 지역발전 전략이다. 접기


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연세대학교 건축공학과를 졸업하고 같은 대학원에서 도시계획으로 석사학위를 받았다. 이후 미국 펜실베이니아 대학교에서 도시및지역계획학 박사학위를 받았다. 미국 루이지애나 주립대학교 환경학과 조교수를 역임했고, 현재 충북대학교 도시공학과 교수로 재직하고 있다. <토지정의시민연대> 정책위원, <토지+자유 연구소> 연구위원, <환경정의연구소> 부소장으로 활동하고 있다. 관련 논문으로는 「‘토지임대―건물분양’ 방식의 주택정책 활성화방안」 (『부동산학보』, 2009)이 있고, 옮긴 책으로는 『정치경제학』(공역)이 있다.



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2010년 경북대학교에서 행정학 박사학위를 받았다. 분배정의, 토지정책과 사회정책 등에 학문적 관심을 두고 있으며, 현재 <토지+자유 연구소>의 연구위원으로 활동하고 있다. 주요 연구로는 「‘평등한 자유’에 따른 분배―시장부문과 복지부문의 통합」(공저), 「부를 고려한 포괄소득의 불평등도 분석」, 「우리나라 포괄소득 측정 및 정책적 함의」(공저) 등이 있다.



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<토지+자유 연구소>는 한국 사회 문제의 뿌리에 해당되는 토지 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 튼튼한 이론을 세우고, 구체적이고 치밀한 정책을 디자인하는 것을 목표로 하고 있다. 연구소의 학을 한마디로 표현하면 ‘지공주의(地公主義)’라고 할 수 있다. 즉, 토지는 천부적 자원이고, 필요하다고 사람이 만들 수 없으며, 토지가 없으면 인간이 생존할 수 없기 때문에 ‘토지에 대한 권리는 모든 사람에게 평등하다’고 하는 정신을 시장 원리에 맞게 구현하는 것을 말한다. 이런 철학 아래 <토지+자유 연구소>는 수준 높은 연구 보고서와 책을 발간하려 한다. 이를 통해 가깝게는 한국 사회의 토지 문제를 해결하는 데 기여하고, 멀게는 통일 한국의 대안적 경제체제를 제시하는 데까지 나아가려 한다.
접기


최근작 : … 총 2종 (모두보기)


출판사 제공 책소개
‘공정사회’를 만들자는데 아무도 믿고 따르지 않는 이유,
온 국민이 반대하고 사업 타당성도 약한 4대강 사업에 목을 맨 이유,
고위공직자 후보들마다 부동산 투기 의혹으로 낙마하는 결정적인 이유,
재개발 재건축을 둘러싸고 개발주체와 세입자가 격렬하게 대립하는 이유,
뼈 빠지게 일하고 꼬박꼬박 세금을 바치는데도 내게는 땅 한 평 없는 이유,
국민소득이 오르고 경제가 성장하고 있다는데도 분배는 악화되고 있는 이유,
그 원인은 바로 토지정의 부재에 있다!

● 대한민국에서 벌어지고 있는
토지 불로소득의 사유화는
정의롭지 못하다

문제는 토지다!
노사분규, 행정수도 이전, 부동산 가격 폭등, 4대강 사업, 용산참사 문제 등 한국 사회의 온갖 사회적, 경제적 문제는 정의에 입각한 토지원리 부재에 그 원인이 있다. 필자들은 가장 중요한 생산수단이자 사회 전 영역에 엄청난 영향을 미치는 토지의 독자성과 중요성을 드러냄으로써 주류경제학의 문제점을 밝힌다. 또한 토지가 주택, 금융, 세금, 분배, 사회갈등, 복지, 도시계획, 통일, 대안모델에 이르기까지 우리 사회 각 분야의 정의를 세우는 핵심 요소임을 제시한다.


● 2012년 국회의원 선거와 대통령 선거에서
내걸어야 하는 국가 정책의 핵심은
토지 불로소득의 사유화를 최소화하는 데 있다

우리 사회는 점점 ‘나쁜 사회’가 되어가고 있다!
대학을 졸업한 청년들이 일자리를 얻지 못해 절망과 분노로 암울한 시절을 견디고 있고, 높은 물가와 집값 때문에 서민들이 신음하고 있다. 벌면 버는 대로 자녀들 교육비를 대기도 빠듯한 어려운 살림살이를 이어가고 있으며, 빈부격차로 인한 양극화 현상은 더욱 심화되고 있다. 토목사업말고는 할 줄 아는 게 없어 보이는 정부는 대다수 국민들의 엄청난 저항에도 아랑곳 하지 않고 ‘4대강 살리기’ 같은 무리한 사업으로 엄청난 국민의 혈세를 낭비하고 있다.
이 모든 문제의 원인은 무엇일까? 이 책은 ‘토지 문제’가 바로 그 주요 원인이라고 말한다. 주거 불안, 빈부격차, 용산 참사와 같은 갈등, 막대한 돈을 토건에 쏟아 붓는 재정 낭비, 부정부패, 정부의 각료 인사청문회 때마다 나타나는 고위공직자들의 부정 축재 등 토지 문제와 관계되지 않은 것이 없다.

대한민국 최초의 <토지의 정치경제학>
필자들은 경제학을 중심으로 한 오늘날의 사회과학이 토지의 독특성과 중요성을 무시하게 된 원인을 지적한다. 오늘날 주류경제사상인 신고전주의에 가장 큰 영향을 준 클라크(John Bates Clark)의 지대한 영향력 아래 토지는 자본의 하나로만 간주되었다. 클라크라는 신고전주의 경제학의 태두가 토지의 독자성을 무시하자 후대의 경제학자들도 따라서 무시했고, 토지로 인해 생긴 수많은 경제 현상을 설명하지 못하고 엉뚱한 원인진단을 하자 후대의 학자들도 모두 같은 이야기를 반복하게 된 것이다. 경제학의 기본 교과서들인 미시경제학, 거시경제학, 재정학, 금융경제학 등에서 토지가 등장하지 않게 되자, 이후 경제 분석에 있어서 토지 때문에 일어난 일을 설명할 수 없게 되었다.




이 책은 대한민국 최초의 <토지의 정치경제학>이라고 할 만하다. 재화와 용역의 생산 · 분배· 소비를 다루는 경제학이 번성해 있는 상황에서 ‘가장 중요한 생산수단이며 경제를 포함한 사회 전체에 가장 큰 영향을 미치는’ 토지를 중심으로 주택, 금융, 세금, 분배, 사회갈등, 복지, 도시계획, 통일, 대안모델에 이르기까지 우리 사회의 정의를 세우는 문제를 본격적으로 다루었다.
이 책은, 여러 경제적·사회적 문제가 토지원리를 무시하기 때문에 발생한다는 것을 밝힌다. 토지는 생산수단 중에서 가장 중요하고 자본과 뚜렷이 구별된다. 그리고 자본과 달리 재생산이 불가능하므로 한 사람의 소유는 타인의 손해를 수반할 수밖에 없다. 그리고 토지 가치는 내부가 아닌 외부 요인에 의해서 만들어진 불로소득이며, 또한 그 가치는 과거가 아니라 미래의 기대를 반영하기 때문에 투기가 일어나기 너무 쉽다. 자본투자와 달리 토지투자는 비생산적이다. 이러한 토지원리를 존중하고 특히 토지 불로소득을 제대로 환수하면 우리가 당면한 많은 문제를 해결할 수 있음을 제시한다.

● 한국 사회를 짓누르는 토지 문제에 대한 명쾌한 대안!!

‘복지강화’와 ‘토지정의’, 무엇이 먼저인가?
지금 왜 토지정의를 말하는가?

현재 한국 사회의 핵심 이슈는 복지강화다. 복지에 인색했던 한나라당도 세금을 더 많이 거둬서 복지에 투입하자는 대책을 내놓을 정도다. 그러나 보다 먼저 따져봐야 할 것은 왜 한국 사회에 이렇게 복지수요가 커졌는가 하는 것이다. 이 책은 부정의(不正義)한 토지제도가 핵심 원인임을 밝히고, 토지정의를 확립하면 거대한 복지수요의 상당부분이 줄어들 수 있음을 증명한다. 필자들은 잘못된 토지제도가 어떻게 시장경제를 혼란에 빠뜨리며 얼마나 한국 사회 구성원들을 괴롭히고 있는지를 다양한 자료를 통해 밝히고, 정의로운 토지제도를 수립할 수 있는 방안을 제시한다.

[주요 내용]

1장 토지는 왜 중요한가
토지의 중요성과 독자성을 다룬다. 토지의 독자성을 무시한 주류경제학의 시도가 실패했음을 밝히고, 토지가 얼마나 중요한 생산요소인지, 왜 독자적으로 다뤄야만 하는지, 그리고 올바른 토지원리가 무엇인지를 제시한다.

2장 주택 문제는 토지 문제다
토지 문제가 주택 문제의 원인임을 밝힌다. 부동산 문제는 건물이 아니라 토지에 있다는 것이다. 토지에 건물이 부착된 것인데도 불구하고 사람들은 대개 그 반대로 이해하곤 한다. 그것은 마치 태양이 지구를 중심으로 회전하고 있다는 생각처럼 대단한 착각이다. 다양한 유형의 주택시장에서 토지 불로소득이 어떻게 변모하는지를 살피고, 지대를 공공이 환수하는 것이 주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙임을 제시한다. 우리나라에서 성공했다고 보기 어려운 토지임대형 주택이 사실은 경제법칙에 가장 부합하는 것일 뿐만 아니라, 일정 조건들이 바뀌면 주택 문제 해결의 중요한 대안으로 되살릴 수 있음을 주장한다.

3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다
토지가 금융에 어떤 영향을 미치는지를 다룬다. 화폐의 본질이 채무에 기초한 신용화폐라는 사실이 가려져 있다는 것을 지적하고, 토지와 신용화폐가 결합되어 창조된 자본주의 지대신용화폐가 얼마나 문제가 많고 위험한지를 새로운 시각에서 접근한다. 이런 문제인식에 기초하여 신용화폐의 본질과 이로 인한 문제들을 살펴보고, 토지 담보대출로 인해 창조되는 지대신용화폐가 가장 악성의 신용화폐라는 명제를 제시한다. 또한 지대의 지가화가 지대신용화폐의 출발이라는 주장을 담은 지대자본유동화 이론에 이 명제를 수용하여 일본과 미국은 물론 현재 한국에서 진행되고 있는 부동산 거품경제를 설명한다. 아울러 현재 논의되고 있는 대안적 화폐 이론과, 지대 환수가 지대신용화폐 문제 해결에 어떤 의미가 있는지를 살펴본다.

4장 토지세 강화와 조세대체 전략
최근 논쟁이 되고 있는 증세와 감세 모두 한계가 있음을 지적하고, 토지세는 올리고 법인세와 소득세는 감면하는 조세대체(tax shift)를 대안으로 제시한다. 그리고 조세대체가 실시되면 부동산 부자들과 토지를 엄청나게 소유하고 있는 재벌들, 이윤추구보다 토지 불로소득 추구에서 재미를 봤던 기업들의 부담이 커지는 한편 그들이 누렸던 토지 불로소득의 규모는 크게 줄어들 것임을 논증한다. 반면에 조세대체 실시로 인해 주택 가격이 하향 안정화되고 신규 기업의 진출 기회가 늘어나며, 그 결과 일자리가 증가하기 때문에 토지에 짓눌렸던 하위계층, 즉 1주택 소유자들, 무주택자들, 실업자들의 삶은 크게 향상될 것임을 논증한다.

5장 토지와 분배 문제
토지가 분배 문제에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 다룬다. 경제가 성장하는데도 분배가 더욱 악화되는 데에는 토지 소유의 불평등이 가장 큰 영향을 미친다는 것을 다양한 통계자료를 통해서 살펴본다.

6장 토지와 사회갈등
토지 문제가 각종 사회갈등의 중요한 원인임을 분석한다. 토지 문제로 인한 사회갈등이 한때 천하를 호령하던 제국들의 몰락과 혁명의 발생에 적지 않은 역할을 했다는 역사적 사실(그리스, 로마, 러시아의 사례)을 살펴보고, 토지 문제로 인한 사회갈등으로 말미암아 엄청난 사회적 비용을 지불하고 있는 한국 사회의 현실을 행정수도 이전 사태, 용산 참사, 4대강 살리기 사업, 노사 간의 첨예한 대립 등의 사례를 통해 분석하며, 사회갈등의 중요한 원인이 되고 있는 토지 문제의 해결을 위한 방법들을 제시한다.

7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계
토지의 본성을 이해하기만 하면 재분배 없이도 복지주의가 원하는 수준의 사회보장이 가능하다는 것을 제시한다. 자유주의자들은 ‘평등한 자유’를 존중하며 따라서 생산자 소유의 원칙을 내세운다. 그렇다면 생산물이 아닌 자연의 가치, 즉 지대에 대해서는 모든 국민이 동일한 지분을 가지고 있다는 데 동의할 것이다. 이 지분을 모든 국민에게 나누어 주어 각자 기본생활을 해결하도록 하면 이는 재분배가 아니므로 자유주의자가 반대할 명분이 없다. 자유주의의 대표 이론가인 프리드먼과 노직을 들어 논증한다.

8장 토지와 도시계획
토지와 도시계획과의 관계를 다룬다. 도시계획이라는 공적 계획이 토지불로소득을 사유화하는 토지의 사적 소유권과 상충되는 관계, 그리고 도시의 물리적 계획과 사회적 문제와의 상관관계 등을 고찰하고, 도시계획 주요 분야별로 이러한 현상으로 인해 생기는 사회적 문제를 분석한다. 그리고 이러한 문제를 해결하기 위한 방향 또는 방안을 제시하면서 아울러 도시계획에 토지 공개념을 확대하기 위한 공공토지임대시스템(Public Leasehold System: PLS)의 적용 가능성 및 적용 사례를 분석한다.

9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화
토지와 통일의 관계를 다룬다. 통일 후 북한에 어떤 토지제도를 정착시키느냐가 통일은 물론이고 북한경제 재건의 속도와 내용을 결정짓는다는 전제 아래, 북한에 적합한 토지제도인 공공토지임대제를 제안하고 그것의 실행 원리와 작동방법 등을 구체적으로 제시한다. 그리고 그런 제도를 구현하면 남한과 중국에서와 같은 토지 투기가 어떻게 근절되고 어떤 효과를 내는지를 설명한다.

10장 토지와 대안모델
그동안 제시된 대안모델에는 생산과 분배에 가장 큰 영향을 미치고 있는 토지가 거의 다뤄지지 않았음을 지적하고, 토지를 대안모델의 중심에 놓아야 역동적 시장과 안정된 사회, 그리고 환경 보존 간의 조화가 가능함을 보여준다. 접기


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토지정의, 대한민국을 살린다




희년 스터디






분야

토지


책 제목

토지정의, 대한민국을 살린다




작성자: 한형빈

제출일: 17. 8. 8.


<저자소개>




김윤상: 서울대 법대와 환경대학원, 미국 펜실베니아 대학교(도시계획학 박사)를 졸업하였으며 공군 중위로 전역한 1976년부터 2015년까지 경북대 행정학부 교수로 재직하였다. 번역개정판이 나온 2016년 현재는 경북대 명예교수 겸 석좌교수.

토지정책, 사회정의 전공자로서 토지사유제, 서울중심주의, 학벌주의 등 특권적인 사회제도와 관행을 비판해 왔고, 최근에는 좌파의 이상을 우파의 방법으로 달성할 수 있다는 좌도우기(左道右器)론을 펴고 있다.

주요 저서로는『지공주의: 새로운 토지 패러다임』(2009),『특권 없는 세상: 헨리 조지 사상의 새로운 해석』(2013), 주요 역서로는 헨리 조지의『진보와 빈곤』,『노동 빈곤과 토지 정의』 등이 있다.




남기업: 토지문제의 진정한 해결책을 연구하는 학자이자 운동가이다. 성균관대학교 정치외교학과를 나와 같은 대학에서 국내 최초로 헨리 조지 사상을 주제로 한 논문으로 정치학 박사학위를 받았다. 토지정의시민연대에서 초대 사무처장을 지냈고, 2013년 현재는 토지＋자유연구소 소장, 웨스트민스터 신학대학원대학교 조교수로 활동하고 있다.

대표 저서로는 <지공주의: 새로운 대안경제체제>(2007), <공정국가: 대한민국의 새로운 국가모델>(2010), <부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세>(공저, 2008), <토지정의, 대한민국을 살린다>(공저, 2012), <희년, 한국 사회, 하나님 나라>(공저, 2012) 등이 있고, 번역서로는 <부동산 권력: 투기와 거품 붕괴의 경제학>(공역, 2009) 등이 있다. 현재 토지정의를 기반으로 한 대안체제 연구에 많은 관심을 가지고 있다.




이태경: 시민운동가이자 컬럼니스트인 이태경은 대학에서 법학을 전공했고 현재 고려대학교 대학원에서 헌법을 전공하고 있다. <토지정의시민연대> 사무처장과 <토지+자유 연구소> 연구위원을 겸하고 있다. 또한 <프레시안>, <미디어오늘> 등의 매체에 다양한 주제로 고정칼럼을 게재하고 있다. 저서로는 『한국사회의 속살』, 『투기공화국의 풍경』, 『이명박 시대의 대한민국』(공저), 『부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세』(공저), 『위기의 부동산』(공저)이 있다.




조성찬: 서울시립대학교(도시공학) 및 서울대학교 환경대학원(도시 및 지역계획)을 졸업(2003년)하고, 중국인민대학(토지관리학과)에서 정책학 박사학위를 취득(2010년)했다. 현재 토지+자유연구소(landliberty.or.kr)에서 통일북한센터장으로 일하고 있다. 토지+자유연구소는 토지에 대한 평등한 토지권 정신을 바탕으로 사회문제의 근간인 토지문제를 해결하고, 더 나아가 경제정의를 세울 수 있는 이론 구축과 실행 가능한 정책대안 제시를 목표로 한다. 필자의 주요 연구 분야는 도시재생, 공공토지임대제, 사회주의 체제 전환국(중국, 북한)의 발전모델 및 부동산정책 등이다. 최근 난개발이 진행 중인 제주국제자유도시도 함께 연구하고 있다.

주요 저서로는 『중국의 토지개혁 경험: 북한 토지개혁의 거울』(공저, 2012년 대한민국학술원 우수학술도서), 『토지정의, 대한민국을 살린다』(공저, 2012년 문화관광부 우수학술도서) 등이 있다. 도시재생 관련 최근 논문으로는 “대안적인 토지임대형 도시재정비사업 모델 연구”(『도시행정학보』, 2012년, 제25집 제2호), “하우스푸어의 가계부채 해결을 위한 대안적인 ‘토지임대형 주택 모델’ 연구”(『도시행정학보』, 2013년, 제26집 제3호), “지대공유형 도시재생사업 모델의 활성화를 위한 공공토지임대제의 정당성 연구”(『도시인문학연구』, 2013년, 제5권 2호), “공공토지임대제의 한계 극복을 위한 토지협동조합 모델 및 전통시장 적용 연구”(『도시행정학보』, 2014년, 제27집 제1호) 등이 있다. 그 외에 “북한의 관광산업에 기초한 토지사용료 순환형 경제발전 모델 연구”(『북한연구학회보』, 2015년, 제19권 제1호) 등 중국 및 북한 관련 연구도 꾸준히 진행 중이다.




반영운: 연세대학교 건축공학과를 졸업하고 같은 대학원에서 도시계획으로 석사학위를 받았다. 이후 미국 펜실베이니아 대학교에서 도시및지역계획학 박사학위를 받았다. 미국 루이지애나 주립대학교 환경학과 조교수를 역임했고, 현재 충북대학교 도시공학과 교수로 재직하고 있다. <토지정의시민연대> 정책위원, <토지+자유 연구소> 연구위원, <환경정의연구소> 부소장으로 활동하고 있다. 관련 논문으로는 「‘토지임대―건물분양’ 방식의 주택정책 활성화방안」 (『부동산학보』, 2009)이 있고, 옮긴 책으로는 『정치경제학』(공역)이 있다.




구찬동: 2010년 경북대학교에서 행정학 박사학위를 받았다. 분배정의, 토지정책과 사회정책 등에 학문적 관심을 두고 있으며, 현재 <토지+자유 연구소>의 연구위원으로 활동하고 있다. 주요 연구로는 「‘평등한 자유’에 따른 분배―시장부문과 복지부문의 통합」(공저), 「부를 고려한 포괄소득의 불평등도 분석」, 「우리나라 포괄소득 측정 및 정책적 함의」(공저) 등이 있다.






<책 목차>

1부 우리에게 토지는 무엇인가?




1장 토지는 왜 중요한가? (김윤상·남기업)

토지가 가장 중요한 이유

토지는 독특하기 때문에 독자적으로 다뤄야 한다

모두가 동의할 수 있는 토지원리가 필요하다

토지의 독자성과 중요성은 반드시 복원되어야 한다




2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여




2장 주택 문제는 토지 문제다 (조성찬)

부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다

주택 문제의 핵심은 토지 불로소득[지대] 문제다

주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙

토지임대형 주택의 타당성을 재검토한다

절망과 희망의 갈림길에서




3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다 (조성찬)

‘토지 사유제+신용화폐제’가 진정한 매트릭스 사회

알듯 모를 듯한 자본주의 신용화폐제도

지대신용화폐가 금융시장 불안정을 초래하는 메커니즘이다

한국은 지금 주택 담보대출로 인한 가계부채 문제와 씨름 중이다

우리 삶을 통제하는 ‘토지+금융 매트릭스’




4장 토지세 강화와 조세대체 전략 (남기업)

증세와 감세, 그리고 토지

놀라운 세금, 토지세

각 조세전략에 관한 비교검토

조세대체 전략과 예상 효과

인간은 토지 위에서 산다!




5장 토지와 분배 문제 (구찬동)

경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다

분배 평가를 위해 필요한 몇 가지 기본 지식

소득과 자산으로 보는 불평등의 모습

부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다

토지 불로소득의 사유화는 정의롭지 못하다

공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다




3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다




6장 토지와 사회갈등 (이태경)

토지 문제로 인해 발생하는 사회갈등은 토지 문제 해결로 풀어야 한다

제국들의 몰락과 혁명의 배후에는 토지를 둘러싼 격심한 갈등이 있었다

행정수도 이전, 용산, 그리고 4대강 사업

토지 문제는 노사분규를 잉태한다

토지 문제로 인한 사회갈등을 예방하기 위하여




7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계 (김윤상)

사회보장을 보는 두 시각: 복지주의와 자유주의

자유주의자 1: 경제학자 프리드먼의 견해

자유주의자 2: 철학자 노직의 견해

자유주의에 맞는 사회보장 재원은 지대

자유주의와 복지주의의 평가, 그리고 대안




8장 토지와 도시계획 (반영운)

도시계획과 도시 개발

토지 사적 소유권과 도시계획의 관계

토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안

토지 불로소득을 제거한 공공토지임대제와 도시 개발

공정한 도시계획을 위해




4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다




9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화 (조성찬)

통일이 된다면 북한 토지제도를 어떻게 개혁해야 할까

북한이 선택해야 할 토지제도 개혁 방향

북한이 실시해야 할 공공토지임대제의 이론적 근거와 사례

북한 경제특구가 나아갈 공공토지임대제 개혁 모델

북한 농촌의 토지개혁 방향 탐색

새 술은 새 부대에




10장 토지와 대안모델 (남기업)

토지와 역동적 시장

안정된 사회와 토지

환경보존과 토지

토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다



<책 간략 소개>




한국 사회를 짓누르는 토지 문제에 대한 명쾌한 대안을 제시하다!




한국 사회의 핵심 모순, 토지 문제의 해법『토지정의, 대한민국을 살린다』. 이 책은 가장 중요한 생산수단이자 사회 전 영역에 엄청난 영향을 미치는 토지를 중심으로 주택, 금융, 세금, 분재, 사회갈등, 복지, 도시계획, 통일, 대안모델에 이르기까지 우리 사회의 정의를 세우는 문제를 본격적으로 다룬 책이다. 저자들은 토지의 독자성과 중요성을 드러냄으로써 주류경제학의 문제점을 밝히고, 여러 경제적·사회적 문제가 토지원리를 무시하기 때문에 발생한다는 것을 짚어냈다. 또한 토지제도가 어떻게 시장경제를 혼란에 빠뜨리며 얼마나 한국 사회 구성원들을 괴롭히고 있는지를 다양한 자료를 통해 밝히고, 정의로운 토지제도를 수립할 수 있는 방안을 제시하였다.





<책 내용 요약>
들어가는 글



- 토지문제의 중요도가 떨어지게 된 이유: 주류경제학인 신고전주의 학자 클라크가 토지의 독자성을 무시하자 후대의 경제학자들도 따라서 무시함

- 토지문제를 등한시한 영향: 토지 문제가 초래한 다양한 부작용에 대해 진단하기 어려워짐 (빈부격차, 실업, 사회갈등, 주거 불안정 등)




1부 우리에게 토지는 무엇인가?


1장 토지는 왜 중요한가?



이 책에서 사용하는 '토지'의 정의: 지표상의 토양과 지표수를 포함하는 지면, 지구의 표면 중 바다, 호수, 하천과 같은 넓은 면적의 수면만을 제외한 부분



1. 토지가 가장 중요한 이유



- 필요성: 인간의 생존을 가능하게 해주는 필수 물자

- 대체 가능성: 토지를 다른 물자로 대체할 수 없음

- 상대적 희소성: 위치별, 용도별로 상대적 희소성이 높음




- 국가자산의 절반 정도, 국내 총생산의 세 배 정도를 차지함 (2009년 기준): 국가자산 - 7,385조 원, 토지 자산 - 3,465조 원, 국내총생산 - 1,065조 원

- 불공평한 분배: 시장소득의 지니계수가 0.3을 약간 상회하는 반면 토지를 포함하는 자산의 지니계수는 0.6~0.8 사이 (0에 가까울 수록 평등)

- 주택 보유 불평등: 주택보급률이 100%가 넘는데 국민 절반은 집이 없음



2. 토지는 독특하기 때문에 독자적으로 다뤄야 한다



- 재생산 불가능: 토지는 주어져 있고 재생산이 불가능하기 때문에 한 사람의 토지 소유가 타인의 소유를 줄일 수 밖에 없음 (제로섬게임)

- 비동질성: 토지는 위치에 따라 가치가 다른 비동질성을 띄고 있음

- 미래 가치 반영: 토지의 가격은 미래에 발생할 지대를 중심으로 가격이 결정되는데 이 과정에서 미래를 정확하게 예측하기 어렵기 때문에 투기가 발생함

- 외부 요인 반영: 토지 소유자의 노력 여부를 떠나 가격이 결정됨 (불로소득)

- 비생산적: 전체 국부를 증대시키는데 영향을 주지 못함



3. 모두가 동의할 수 있는 토지원리가 필요하다



<토지원리>

- 평등한 토지권: 모든 국민은 토지에 대해서 평등한 권리를 가진다

- 합의에 의한 우선권 인정: 필요한 경우에는 사회의 합의에 의해 특정인에게 우선권을 인정할 수 있다

- 취득 기회 균등: 모든 국민에게 우선권 취득 기회를 균등하게 보장한다

- 특별이익 환수: 우선권에서 발생하는 특별이익을 환수한다

- 사회적 제약: 우선권의 행사는 우선권을 인정하는 취지에 부합해야 한다



<토지원리의 확대적용>

- 위치와 존재량이 고정되어 있는 경우: 전파대역, 위성궤도

- 천연자원: 광물, 석유, 천연 동식물, 오존등

- 환경: 공기, 물



<토지 소유제도>

- 사용권: 토지에 대한 타인의 침입을 배제하며 타인의 간섭을 받지 않고 토지 이용 방법을 선택할 수 있는 권리 (매각, 임대, 저당권 설정 등)

- 가치수익권: 토지 가치를 수취할 수 있는 권리 (매매 대금, 임대료)

- 처분권



<토지 불로소득>

- 토지불로소득: 토지를 단순히 보유, 매매함으로써 얻는 특별한 이익

- 토지불로소득 = 토지 소유자의 수입-토지 소유자의 비용

= (지대+매각지가)-(매입지가+매입지가에 대한 이자)

= (지대-매입지가에 대한 이자)+(매각지가-매입지가)

= 지대이자차액 + 매매 차액



4. 토지의 독자성과 중요성은 반드시 복원되어야 한다


2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여


2장 주택 문제는 토지 문제다



1. 부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다



- 부동산의 개념: (민법 제99조) 토지와 그 정착물 (건물, 담장 등 토지의 개량물)



<토지와 자본의 차이>

- 공급을 늘릴 수 없음

- 여러 가지 용도로 사용될 수 있음

- 인간의 삶에 필수적

- 미래에 발생할 지대가 더해진 값으로 가격이 결정됨

- 시간이 지날수록 가치가 증가함

- 가격이 급등하면 공급이 줄고 수요가 늘어남 (수요공급법칙과 반대)



2. 주택 문제의 핵심은 토지 불로소득(지대) 문제다



<토지 불로소득의 다양한 이름>

- 경제학: 지대

- 주택매매시장: 매매차익 (투기, 주택가격 급등락, 중대형 아파트 미분양)

- 주택개발시장: 개발이익 (공급 부족, 뉴타운 개발 문제, 재개발 후 원주민의 낮은 재정착률, 도심지 노후 주택 문제)

- 주택금융시장: 대출이자 (주택 가격 거품, 주택 담보대출 확대)

- 주택임대차시장: 임대료 (전세대란)

- 주택조세정책: 종합부동산세, 양도소득세 (저축은행의 무리한 프로젝트 파이낸싱 문제)

- 주거복지정책: 주거권 (공급 부족)

(적용) 지대의 다양한 이름이라는 주제로 홍보물 제작



<리카도의 차액지대이론>

- 지대는 동일한 자본과 노동을 투입한 조건 하에서, 생산력이 가장 우수한 토지와 가장 열등한 토지의 생산물 차이

- 한계: 농업사회를 이론적 배경으로 삼아 도시 토지에서 발생하는 차액지대의 가능성과 성질을 인식하지 못함



- 여러 학자들은 지대가 잉여라는 개념은 공통적으로 인식하고 있음



3. 주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙



<주택매매시장에서의 매매차익>

- 주택가격은 토지 가격에 건물분 가격을 더한 가격

- 건물이 시간이 지날수록 감가상각 되기 때문에 가격이 떨어짐

- 토지는 미래에 지대가 증가할 것이라는 기대로 가격이 올라감

- 이 과정에서 매매차익을 얻기 위한 투기 수요가 발생



<주택개발시장에서의 개발이익>

- 개발이익의 유형: 토지 소유자의 투자에 의한 증가 / 공공투자에 의한 증가 / 토지이용계획의 결정, 변경에 의한 증가 / 기타 사회, 경제적 요인에 의한 증가

- 문제: 개발이익은 불로소득이지만 개인이 토지 재산권을 가지고 있기 때문에 개발이익이 개인에게 돌아감 (최초 분양자 58.2%, 민간 주택건설업체 34.0%, 공공토지 개발업자 7.8%)



<주택임대차시장에서의 임대료>

- 전세시장은 부동산 투기 파생시장: 전세 수요가 있어서 전세 공급이 발생한 것이 아니라 아파트를 투기 목적으로 구입하여 잠시 전세로 공급하면서 전세 수요가 발생함



<주택금융시장에서의 대출이자>

- 대출자의 소득(매매차익, 개발이익, 임대료)에서 대출이자가 발생함

- 대출은 통화량을 증가시켜 실질적인 경제성장을 이끌어냄



<주택조세정책에서의 토지 관련 조세>

- 토지 불로소득의 사유화를 막기 위해 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등 여러 조세를 마련함



4. 주택 문제 해결 방안의 핵심 원칙

- 지대를 공공이 환수

- 고가 주택은 민간 시장에서 공급하고 저소득층 대상 공공임대주택은 정부가 공급하는 방식



5. 토지임대형 주택의 타당성을 재검토한다

<토지임대형 주택의 원리>

- 토지: 공공이 소유 및 임대

- 건물: 분양, 입주자가 소유권을 가지고 거래, 상속, 증여할 수 있음



<토지임대형 주택의 장점>

- 토지에서 발생하는 불로소득을 차단하여 투기를 막을 수 있음

- 토지 용도나 개발밀도의 변경으로 생기는 개발이익을 완전히 환수할 수 있음

- 사유지에서 발생하는 도시계획 추진의 어려움을 극복할 수 있음

- 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고, 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능해짐

(적용) 희년평화센터에서 시도해보기

- 건물은 개인 소유이기 때문에 잘 관리됨

- 주택건설회사가 토지 불로소득보다는 양질의 주택 건설에 매진하게 됨

- 민간 전세시장보다 안정적이며 세금도 미미하여 건설시장도 살고 부동산 중개시장의 활력을 떨어뜨리지 않음



<토지임대형 주택에 대한 반론 1>

- 공급자 초기 비용 부담이 과도해 실현가능성이 떨어짐



<재반론 1>

- 현재 추진중인 공공임대주택도 정부의 비용부담이 큼

- 공공임대주택은 초기 비용을 신속하게 환수하기 어렵지만 토지임대형 주택은 신속한 환수가 가능함 (월세를 전세금으로 전환하는 방식)

(질문) 공공임대주택도 같은 방식으로 전환할 수 있지 않은지

- 임대수입이 발생하므로 국민연금기금과 같은 공익성 장기 자금이 투자될 여지가 있음



<토지임대형 주택에 대한 반론 2>

- 높은 토지 임대료



<재반론 2>

- 월세를 전세로 전환하여 월세 부담 줄이는 방법



<토지임대형 주택에 대한 반론 3>

- 아파트의 토지-건물 소유권 분리가 확립되지 않아 지속성이 우려됨

- 건물을 재건축해야 하는 상황에서 기존 입주자에게는 토지에 대한 재산권이 주어지지 않아 문제가 됨



<재반론 3>

- 토지 사용권 기간을 조절하면 해결할 수 있음

- 건물 사용연한까지 토지 사용권을 보장한 뒤 건물의 가치가 0이 되면 반환하는 방식으로 해결할 수 있음





<토지임대형 주택에 대한 반론 4>

- 사람들이 선호하지 않음



<재반론 4 - 군포지구 사례 검토>

- 낮은 청약률(16.7&)과 청약자수 대비 계약률 (41.5%)

- 원인: 공공토지임대제의 목적이 불분명했음

- 토지 불로소득의 차단과 안정적인 공공수입의 확보가 목적인 경우 - 고급주택에 대한 실수요가 많은 지역에서 시세대로 가격을 책정했어야 함

- 중산층 이하 서민층에게 내 집 마련의 기회 제공 - 서민층의 수요가 많은 지역에서 대폭 낮은 가격으로 책정했어야 함

(질문) 임대주택 유형별 차이



6. 절망과 희망의 갈림길에서



<토지임대형 주택의 성공 조건>

- 토지보유세를 인상 해 토지 불로소득 획득이 어려워지도록 해야 함

- 향후 공공택지개발은 모두 토지임대형 주택으로 공급

- 토지임대료를 내되 건물분 재산세와 근로소득세 등을 공제하여 주는 '조세대체' 인센티브 제공

- 주택 투기가 심한 서울 등 대도시 중심부의 주택 수요가 밀접한 지역을 먼저 공급대상으로 삼음

- 공공토지비축제도를 활용해 서민이 부담 가능한 토지임대료의 택지 제공




3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다



1. '토지 사유제 + 신용화폐제'가 진정한 매트릭스 사회



2. 알듯 모를 듯한 자본주의 신용화폐제도



<신용화폐>

- 화폐: 정부가 화폐로 인정했기 때문에 가치를 지니는 것

- 신용화폐: 근대 자본주의 형성 초기 금은 본위제로 인해 대출 규모가 제한됨 → 국가가 금융계에 통화발행권을 부여해 신용에 기초한 통화발행과 대출을 허용

- 부분지불준비금: 예금자의 일시적 현금요구에 대응하기 위해 존재 (한국은 7%)

- 예금을 지불준비금으로 삼아 대출자가 반드시 갚겠다는 서약을 바탕으로 돈을 새로 만듬



<신용화폐가 초래하는 문제>



- 채무자가 빚을 갚을 때 이자까지 갚아야 함 → 이자는 애초에 없던 돈이기 때문에 모든 사람이 원금과 이자 모두를 갚는 것은 불가능 → 담보물 상실 비율이 높아짐 → 경기 침체 → 새로운 돈(빚)이 생김 → 부채 증가 → 총부채가 나선형으로 증가함



- 지속적인 경제성장을 강제함

- 물가상승

- 부채증가

- 금융 불안정

- 경기침체



<토지 담보 대출의 문제점>

- 거품 발생 및 붕괴 가능성이 큼: 부동산은 가격 및 거래 정보가 불완전, 공급 시차가 큼, 옵션 선물 등 다양한 시장이 존재하지 않음

- 부동산 거품은 금융위기로 이어진 경우가 많음

- 민간시장에서 가장 큰 대출 규모

- 대출기간이 장기간이고 이자가 원금을 초과하는 경우가 많음



3. 지대신용화폐가 금융시장 불안정을 초래하는 매커니즘이다



<지대신용화폐론>

- 부: 사회 전체의 부를 증가시키는 것

- 지대자본화: 미래에 아직 발생하지 않은 매년도의 지대를 자본화율로 할인하여 현재가치로 전환한 후 더하는 것



<지대자본화가 화폐유동성 과잉을 가져오는 과정>

- 지대자본화로 지가 형성 → 지가에 기초한 부동산 담보대출 → 지대신용화폐 창조

- 지대사유화 → 투기성 토지수요 증가 → 지가 상승 → 부동산 담보대출 확대 → 지대신용화폐 증가 → 화폐유동성 과잉



<부동산금융시장에서 거품 형성과 붕괴 과정>

- 부동산 자산의 희소성과 정보의 비대칭 → 투자자가 미래에 대해 과도하게 낙관함 → 은행 담보대출을 통한 투자 확대 → 담보대출 규모 증가 → 은행담보대출액의 대부분이 부동산 시장에 진입 → 담보 가치가 실제 가치 초과 → 거품 확대 → 거품 붕괴 → 부동산 가격 하락 → 은행 부실채권 증가 → 금융위기



<일본의 잃어버린 10년>

- 금융권이 제공한 부동산 담보대출에 기초하여 형성된 부동산, 주식 등 자산 거품이 통화당국의 이자율 인상으로 인해 붕괴되면서 발생



<미국의 서브프라임 모기지 사태>

- 신용도가 낮은 저소득층에게 주택 담보대출 제공 → 채무불이행 급증 → 중소형 은행과 모기지 전문 금융기관, 관련 헤지펀드 부실



4. 한국은 지금 주택 담보대출로 인한 가계부채 문제와 씨름 중이다

- 한국에는 소구권 제도가 있어서 미국 서브프라임 모기지 사태 보다 큰 영향을 끼칠 수 있음

소구권: 담보물인 주택 뿐 아니라 채무자의 다른 재산과 소득까지 압류하여 원리금을 상환하도록 하는 제도



5. 우리 삶을 통제하는 '토지 + 금융 매트릭스'




4장 토지세 강화와 조세대체 전략



1. 증세와 감세, 그리고 토지



2. 놀라운 세금, 토지세



- 일반적인 세금은 생산 활동을 위축시킴



<토지세의 차별성 1 - 전가가 불가능함>

- 토지 소유자가 토지세를 부담하게 됨

- 세금의 전가는 가격에 따라서 수요량과 공급량을 조절할 수 있는 재화에서 가능함 (토지세 부과가 공급을 위축시킨다면 보유세가 늘어났을 때 땅이 줄어들어야 함)

- 토지 소유자의 시장지배력의 크기에 따라 전가의 정도가 결정되지만 토지세가 토지 소유자의 시장지배력을 약화시키기 때문에 토지세 전가의 정도는 낮아질 것



<토지세의 차별성 2 - 토지 투기를 억제하는데 도움이 됨>

보유세가 늘어나면 보유 부담이 커져 토지 소유자들이 토지를 시장에 내놓게 된다



<토지세의 차별성 3 - 토지의 효율적 사용을 촉진함>

- 단위 토지당 노동과 자본의 투입량이 커짐

- 도심지 공동화 현상과 도시의 무분별한 확산이 억제됨



<토지세의 차별성 4 - 토지 사용의 민주화>

- 토지가 많은 사람들에게 개방될 가능성이 높아짐

- 많은 사람이 저렴한 비용으로 주택을 소유할 수 있게 해 줌

- 많은 사람이 자기의 재능과 실력을 발산할 수 있는 기회, 신규 기업이 시장 진출할 기회가 늘어남



<토지세의 차별성 5 - 빈부격차 완화>

- 토지 불로소득을 얻었다는 것은 토지 없는 사람의 노력소득이 줄어들었다는 의미



3. 각 조세전략에 관한 비교검토



<조세원칙 1 - 공평의 원칙>

- 편익원칙: 정부나 사회로부터 받은 서비스에 비례해서 세금을 납부해야 함

- 능력원칙: 납세자가 가진 경제적 능력에 따라 부담



<조세원칙 2 - 경제성의 원칙>

- 세금을 부과할 때 경제에 부담을 주지 않는 방향에서 징수해야 함



<조세원칙 3 - 세무행정상의 원칙>

- 세제에 대해 납세자들이 쉽게 이해할 수 있고, 징수도 편리하며 부정부패의 개연성도 적어야 함



<감세의 경우>

- 법인세 감면: 투자가 늘어남

- 소득세 감면: 소비증가, 노동의 임금상승 압력 약화

- 토지세 감면: 토지 투기를 통한 불로소득 추구에 관심을 갖게 됨, 건설투자 증가, 신규 기업에 대한 진입장벽



<증세의 경우>

- 법인세 증세: 상품가격에 전가, 한계기업을 시장 밖으로 밀어냄, 노동절약적 투자

- 소득세 증세: 가처분소득액 감소, 임금인상 압력강화



4. 조세대체 전략과 예상 효과



<조세대체의 원칙>

- 토지에 세금 부과: 건물이 아닌 토지에 세금 부과

- 보유에 세금 부과: 거래세를 낮추고 보유세를 높림

- 타 세금 감면: 소득세와 법인세 감면



<토지세 증세>

- 지대를 과표로 설정

- 토지세를 국세인 국토보유세와 지방세인 재산세로 재편: 국토보유세는 주택분 토지와 나대지를 합쳐서 계산하고 사업용/비사업용 구분하지 않고 일정한 토지 가치 이상의 토지에 부요세를 부담시킴

- 10년 동안 50% 징수: 토지가격의 5%가 지대, 이 지대의 50%를 세금으로 징수 (2009년 현재 지대의 4% 정도만 징수하고 있음)

- 이자 공제형 보유세 부과: 지대를 걷고 남은 지대에 대한 이자만 개인이 소유하고 나머지는 정부가 환수 → 지가가 고정됨 → 토지 투기 근절 → 양도소득세의 존재 의의 상실, 개발이익 환수제 불필요



<소득세와 법인세 감세>

- 대기업에게 일방적으로 혜택이 돌아가는 세금 감면 정책 재조정

- 최고세율 구간 신설

- 전체 세율 낮춤



<조세대체의 예상 효과 1 - 기업>

- 생산적 투자 유도

- 일자리 증가

- 토지의 효율적 이용

- 신규 기업의 진입장벽 낮춤



<조세대체의 예상 효과 2 - 가계>

- 가처분소득액 증가 → 소비 증가



<조세대체의 예상 효과 3 - 정부>

- 실업 문제, 주택 문제, 소득불평등 문제 해소

- 도로, 공항, 항만 같은 인프라 건설 비용 감소

- 토지 투기 문제 해소



5. 인간은 토지 위에서 산다!




5장 토지와 분배 문제



1. 경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다



2. 분배 평가를 위해 필요한 몇 가지 기본 지식



<로렌츠곡선>

소득의 크기에 따라 사람들을 정렬한 뒤, 소득이 낮은 사람부터 수평축에서는 인구를 누적하고, 수직축에서는 소득을 누적함으로써 그린 곡선








- 장점: 국가 간이나 측정 시점이 다른 자료 간에도 분배 상태를 시작적으로 쉽게 비교 평가할 수 있음

- 단점: 비교할 로렌츠곡선이 서로 교차할 경우 어떤 분배 상태가 더 평등하고 불평등한지 평가하기 쉽지않음






<지니계수>











- 완전 평등한 경우 값이 0

- 완전 불평등한 경우 값이 1





3. 소득과 자산으로 보는 불평등의 모습





4. 부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다



- 부 상위계층으로 갈수록 부동산 자산의 비율이 높아짐 (1분위: 7%, 5분위: 56%, 10분위: 83%, 2011)

상속재산에서 토지의 비율이 가장 높음 (토지 40.8%, 건물 27%, 금융 자산 15.6%, 유가증권 10.5%, 기타 6.1%, 2010)

- 일부 선진국과 대부분의 개발도상국에서는 주택 자산의 비중이 높음



5. 토지 불로소득의 사유화는 정의롭지 못하다



- 토지 불로소득은 자신의 생산적 노력과 무관하게 단지 토지 소유자라는 자격만으로 이익을 얻는 경우



6. 공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다






3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다


6장 토지와 사회갈등



1. 토지 문제로 인해 발생하는 사회갈등은 토지 문제 해결로 풀어야 한다



2. 제국들의 몰락과 혁명의 배후에는 토지를 둘러싼 격심한 갈등이 있었다



<그리스>

- 기원전 6세기경 소수 귀족에게 토지 소유가 집중돼 사회갈등과 사회불안이 야기됨

- 솔론과 페이시스트라토스가 토지개혁을 시도함

- 토지개혁은 귀족들에 의해 백지화됨

- 자영농이 몰락함

- 조세기반이 약화되고 군사력이 흔들려 쇠락함



<로마>

- 기원전 73~71년 스파르타쿠스의 노예반란의 배후에는 대토지 소유제도에 의해 강제로 토지를 잃은 농민들의 지지가 있었음

- 로마는 자영농에 기반을 둔 군사력을 바탕으로 성장할 수 있었음

- 영토가 확장될수록 자영농은 몰락하고 라티푼디움(노예제 대농장)이 성장함

- 토지가 일부 특권층에게 집중되면서 사회통합이 깨지고 대토지 소유자들은 타락의 길을 걷게 됨



<제정 러시아>

- 왕실과 귀족이 대부분의 토지를 소유하고 있었음

- 알렉산더 2세가 농노해방 (1961), 표트르 스톨리핀이 토지개혁 (1906-1916)을 단행 → 성과를 거두지 못함

- 볼셰비키 혁명 당시 구호 중 하나가 '토지를 농민에게'

(적용) 사례를 카드뉴스로





3. 행정수도 이전, 용산, 그리고 4대강 사업



<행정수도 이전>

- 서울 중심의 수도권에서 행정수도 이전에 반대하는 여론이 높았던 이유 → 토지 불로소득을 잃지 않기 위해



<용산>

- 용산 참사 배후에는 용산역사 주변 정비사업을 통해 발생하는 토지 개발이익이 존재함

- 용산역세권 국제업무지구 개발사업은 28조 원의 사업비가 투입됨 (세종시 사업비 15조 원)

- 2001년 용산특별계획구역 개발사업 발표 당시 평당 700만 원 → 2008년 평균 8,000만 원

- 메이저 건설사들은 각 1조 원의 개발이익, 토지를 소유한 조합원들은 1인당 6억 원에 가까운 개발이익을 얻는 것으로 추정됨

- 도시재생사업과정의 갈등을 축이 복합적 (소유자 및 건설업체 등과 세입자 간, 조합원 상호 간, 조합과 건설업체, 세입자 상호 간)



<4대강 사업>



- 토지 소유자, 지자체, 토건업체 등이 4대강 추진 찬성 여론을 이끌고 있음

(적용) 사례를 카드뉴스로



4. 토지 문제는 노사분규를 잉태한다



- 토지 불로소득의 발생과 사유화가 토지 가격의 상승을 초래함 → 주거비 상승 → 임금인상 요구



(질문) 1980년대 후반에 주거비가 급등한 이유

(적용) 주거비 부담이 어느정도인지 시계열, 해외와 비교 / 물가 비교 하듯이





5. 토지 문제로 인한 사회갈등을 예방하기 위하여

- 부동산 시장이 거시경제 지표들의 영향을 많이 받는다는 것을 인식해야 함

- 토지공개념에 입각한 철학을 바탕으로 제도를 도입해야함

- 종합적인 정책 패키지 도입이 필요 (수요, 공급, 금융, 주거복지 등)

- 수요: 보유세, 양도세, 개발이익 환수, 임대소득세 등

- 공급: 토지임대부, 환매조건부 공급, 후분양제

- 금융: 주택 담보대출 관리

- 주거복지: 소득별로 맞춤형 주택 공급 필요, 유형별 공공임대주택 공급 추진, 사회적 혼합 고려


7장 토지와 복지: 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계



1. 사회보장을 보는 두 시각: 복지주의와 자유주의

- 토지를 이용하면 복지주의와 자유주의를 다 같이 충족하는 사회보장제도를 설계할 수 있음



2. 자유주의자 1: 경제학자 프리드먼의 견해

- 자유주의의 핵심: 선택과 시장

- 재분배는 선택의 자유를 제약하고 선택과 책임의 연계를 약화시키며 도덕적 해이를 야기한다고 함



<프리드먼의 입장>



- 기본 철학: 개인 자유의 확대, 평등한 자유 (기회의 균등)

- 사회보장의 근거: 선택에 대해 책임 질 능력이 없는 사람이 있다면 이들을 위한 사회보장이 필요, 자선의 혜택은 기부자 뿐 아니라 타인에게도 돌아가므로 빈곤 축소를 위해서는 정부가 나서야 함



- 부의 소득세: 소득세액=(소득-면세점)*소득세율

- 소득이 면세점보다 낮을경우 정부로부터 금액을 지급받음

- 한국에서는 근로장려세제(EITC)라는 이름으로 제도화되어 있음



- 문제점: 부의 소득세 역시 재분배, 선택과 책임의 연계라는 기준에 위배됨

- 반론: 더 나쁜 사회보장제도보다는 나음





3. 자유주의자 2: 철학자 노직의 견해



<노직의 입장>



- 노직의 최소국가: 국민을 불가침의 개인으로 그리고 타인에 의해 수단과 도구와 자원으로 이용당해서는 안 되는 개인으로 대우하며, 개인적인 권리를 가진 인간 그리고 그 권리가 보장하는 존엄성을 가진 인간으로 대우한다

- 국가는 질서 유지와 권리 보호라는 최소한의 기능 이상으로 확대되어서는 안됨



<최소국가에서 분배의 정당성>

- 취득 규칙: 소유자가 없는 물건을 최초로 소유할 때 적용되는 규칙

- 이전 규칙: 소유자기 있는 물자를 소유권 이전을 통해 취득할 때 적용되는 규칙

- 교정 규칙: 취득 규칙과 이전 규칙을 충족시키지 못한 경우 적용되는 규칙



<로크의 재산권 이론에 근거한 취득 규칙>

- 토지와 같은 자연물에 대해서도 일정한 조건 하에 소유할 수 있음

- 로크의 단서: 적어도 그에 못지않은 질의 충분한 양이 다른 사람에게도 공동의 것으로 남아 있는 경우 생산물은 물론이고 토지에 대해서도 재산권을 인정할 수 있고 또 인정해야 한다

- 노직은 로크의 단서를 완화하여 '다른 사람을 불리하게 하지 않는 경우'로 수정함



<노직의 토지 취득에 관한 분배 규칙>

- 극단적인 독점이 아니라면 토지의 취득이 허용된다

- 토지를 취득하지 못하는 다른 사람들을 불리하게 하지 않을 적절한 보상이 필요하다



4. 자유주의에 맞는 사회보장 재원은 지대

- 지대: 토지 소유로 인해 유리해지는 정도인 동시에 토지를 소유하지 못한 사람이 불리해지는 정도를 반영하는 가격



<지대기금>

- 환수한 지대를 기금으로 만들어 관리

- 모든 국민에게 동일한 금액을 나눠주는 방법 (알레스카의 예)

- 2008년 기준으로 공시지가(3,00조 원)를 지대로 환산 (연 3~4%)하면 지대기금 수입이 연간 약 100조 원 정도가 됨



<생존권보험>

- 모든 사람에게 인간다운 최저생활을 보장하기 위한 보험

- 모든 국민이 수태 시점에 자동 가입

- 보험료: 자신의 지대 지분으로 지불

- 보험료 사고: 소득이 인간다운 생활에 필요한 기본생활비에 미달하는 상태

- 보험금: 기본생활비와 소득 간의 차액

- 국민기초생활보장, 국민연금, 기초노령연금, 실업급여 대체 가능



5. 자유주의와 복지주의의 평가, 그리고 대안



<자유주의의 평가>

- 생존권보험은 자기의 지대 지분권을 행사하는 것일 뿐 누구의 재산권을 침해하는 것이 아니기 때문에 재분배가 아님

- 소득세는 시장을 왜곡하지 않음 지대 징수는 그렇지 않음

- 보험금 수령자가 상환 의무를 부담하므로 도덕적 해이를 다소나마 억제함



<복지주의의 평가>

- 사회보장의 최저기준에 관한 조약(국제노동기구, 1952년 제35회 총회 제102호 조약)의 기준에 의한 평가

보편성: 국민 각계각층을 망라하여 적용함

- 비용부담의 공평성: 아무런 적극적 부담이 없음

- 급여수준의 적절성: 기본생활비 책정 가능



환수한 지대를 국민 각자에게 나누어주는 방법도 있지만 그 금액만으로 기본생활비를 충당하지 못한다면 보험 방식을 도입하여 생존권보험을 둔다. 생존권보험이란 모든 국민을 수태 시점에 자동 가입시키고 소득이 기본생활비 이하로 떨어지면 그 차액만큼 보험금을 지급하는 사회보험으로서 지대를 재원으로 삼는다. 생존권보험은 재분배가 아니라는 점에서 자유주의가 제시한 사회보장제도인 부의 소득세 제도보다 더 자유주의 원리에 충실한 방식이다. 생존권보험은 국민의 합의에 의해 다양하게 설계할 수 있으므로 사회보장에 적극적인 복지주의에서도 반대할 이유가 없을 것이다. (219-210쪽)


8장 토지와 도시계획



1. 도시계획과 도시 개발



- 토지의 사적 소유권과 도시계획이라는 공적 계획간의 갈등, 도시의 물리적 계획과 사회적 문제의 상관관계, 도시계획 분야별 사회 문제 검토

- 문제를 해결하기 위한 방향으로 공공토지임대제도 (Public Leasehold System: PLS) 제안



2. 토지 사적 소유권과 도시계획의 관계



- 도시계획의 필요성: 도시의 개발과 관리는 복잡한 공적 의사결정과 대규모의 자본 투자 등이 필요함

- 도시계획상의 결정은 다양한 영역에 영향을 미침 (교통량, 부지의 포장 면적, 배수 관계 등)

- 도시 공동체 구성원 사이의 복잡한 이해관계를 발생시키므로 정부가 공공의 이익을 위하여 사적 소유권을 규제할 수 있는 정당성이 생김



- 물리적 환경 개선은 외관을 개선시키긴 하지만 그 속에 사는 사람들의 문제를 악화시키기도 함



3. 토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안



- 토지불로소득 환수를 위한 토지이용계획



<지역지구제의 역사>

- 유럽에서의 지역지구제: 19세기 말 독일과 스웨덴 도시에서 나타남

- 미국에서의 지역지구제: 기존 단독주택 지역의 재산 가치를 보호하기 위한 과정에서 성립됨 (1910년대) - 가난한자를 배제하기 위한 도시계획



- 지역지구제의 단점을 보완하거나 수정하여 토지의 공공성이 반영된 토지이용계획 방법 고안

- '토지 이용 주민합의제': 토지 이용 용도를 관련 주민의 합의에 의해 결정하는 제도

- '용도 용적제': 현재의 토지 이용을 고려한 지역지구제의 보완 형태

- '계약지역지구제': 기반시설 공급에 중점을 둔 지역지구제, 민간이 기반시설에 대한 부담을 지도록 하는 방법



<토지불로소득 환수를 통한 주택 문제 해결 방안>



- 공공주택의 문제점: 주택 투기 현상을 해소하지 못함

- 토지임대 분양주택: 토지는 임대하고 건물은 분양하는 방식



<토지불로소득 환수를 통한 공원녹지 확보>



- 공공 소유 토지 비율이 높으면 시장의 개발이익 등에 의한 압력에서 비교적 자유롭게 녹지를 공급할 수 있음

그린트러스트 운동: 영국, 보존 가치가 높은 습지나 숲을 시민들의 힘으로 사서 영구 보존



<토지 임대 방식을 통한 산업단지 개발>



토지 임대 방식은 산업용지 자산가치의 중요성보다 시장에 대한 유연하고 신속한 대응의 중요성이 높아지는 최근의 기업환경에 적합한 산업단지 개발 방식



<토지 불로소득 억제를 통한 공적 도시 재개발>



토지의 공공성을 살리면서 토지 개발이익이 지역 사회 구성원에게 골고루 돌아가게 하는 정책이 필요





4. 토지 불로소득을 제거한 공공토지임대제와 도시 개발



<하워드의 전원도시 개발 구상>



- 19세기 영국 도시의 과밀과 열악한 주거환경을 해결하기 위한 대안으로 구상됨

- 3만 2,000명이 거주할 도시를 구상함

- 계획에 동의하는 사람들을 중심으로 기금을 조성함

- 1902년에 전원도시 개척회사가 설립됨

- 10년 후부터 이익에 대한 배당이 이루어짐

- 2차 세계 대전 이후 원래 계획했던 규모보다 조금 작은 규모로 완성됨

- 블루칼라 노동계급이 구매 가능한 주택가격을 유지할 수 없게 됨



<캔버라의 공공토지임대제 사례>

- 도시 지역 토지는 최대 99년까지 개인에게 경매를 통해 결정된 지대로 임대됨

- 농업용지는 25년간 임대되고 임차인은 매년 임대료를 지급함

- 재개발을 위해서 임차인은 재개발에 의해서 발생하는 토지 가치 상승분의 75%를 지불해야 함

- 임차인은 다른 사람에게 임대권을 양도할 수 있었음



5. 공정한 도시계획을 위해






4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다


9장 통일을 대비한 북한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화



1. 통일이 된다면 북한 토지제도를 어떻게 개혁해야 할까



<통일 후 토지개혁을 위해 만족시켜야 할 조건>

- 토지임대 방식

- 연합제 또는 낮은 단계의 연방제 통일방안

- 구재산권 원소유자 반환소송 예방



- 남한은 지대조세제 (토지 가치공유제), 북한은 공공토지임대제 확대



<의의>

- 남한의 정부, 연구기관, 시민단체 및 시민들로 하여금 북한이 어떻게 토지개혁을 해야 하는가를 설명해 줌

- 북한 정부에 영향을 줄 수 있음

- 흡수통일 시 북한에 도입해야 할 토지제도 개혁 방향 제시



2. 북한이 선택해야 할 토지제도 개혁 방향



<토지 소유제도의 네 유형>

- 토지 사유제: 사용권, 처분권, 가치수익권 모두 사적 주체에게 귀속

- 토지 가치공유제: 사용권과 처분권 사적 주체, 가치수익권은 공공에게 귀속

- 공공토지임대제: 사용권은 사적 주체, 처분권과 가치수익권은 공공에게 귀속

- 토지 공유제: 사용권, 처분권, 가치수익권 모두 공공에게 귀속



<북한이 공공토지임대제를 선택할 수 밖에 없는 이유>

- 중국의 성공적 선례

- 개성공단, 나진-선봉경제특구, 신의주 행정특구에서 50년 기한의 토지 사용권 임대제도를 실행하고 있음

- 남북이 합의한 연합제 또는 연방제 통일 추진

- 혼합형 통일 시나리오에 의한 통일





3. 북한이 실시해야 할 공공토지임대제의 이론적 근거와 사례



<공공토지임대제의 이론적 근거>

- 헨리 조지는 지대를 징수하더라도 토지에서 발생한 개량물을 확실하게 보장하면 된다고 봄



<공공토지임대제의 핵심 원칙>

- 토지 사용권은 경매를 통해 최고가 청약자에게 이전

- 지대의 '매년' 환수

- 사회 전체를 위한 지대의 사용

- 토지 사용권의 확실한 보장

- 노동과 자본의 투입으로 생긴 개량물의 확실한 보호



<공공토지임대제 모델의 실행 원리인 지대원리의 도출>

- 제1원리, 지대는 총토지생산물에서 임금과 이자를 제외한 나머지이다. 따라서 지대는 차액지대이며, 차액지대의 사유는 불로소득의 향유에 해당한다.

- 제2원리, 토지 사용권은 가장 효율적으로 이용할 수 있는 능력이 있는 사용자에게 돌아가야 한다. 따라서 시장 경쟁 방식인 경매와 입찰 등의 방법을 사용하여 토지 사용권을 배분한다.

- 제3원리, 토지 사용자는 '매년' 토지 소유자인 국가나 지방자치단체에 지대를 납부해야 한다. 지대는 조세의 일종이 아닌 임대료의 일종이다.

- 제4원리, 정부는 지대 수입을 가장 우선적인 정부 수입으로 사용한다. 이 때 정부는 토지 사용자가 납부한 지대만큼 근로소득세와 법인세 등에서 세액공제를 실시한다.



<지대 납부 방식의 중요성>

- 민간에 불하할 토지가 많은 상황에서 단기간에 불하하면 제값을 받을 수 없다

- 토지 사용 능력이 뛰어난 사람도 목돈이 없으면 불하를 받을 수 없다.

- 투기꾼이 생산적 노력 없이도 큰 이익을 남길 수 있다

- 미래의 정치상황에 대한 불안감으로 인해 불하액이 낮아질 수 있다.

- 미래의 지대는 미래의 세대에게 귀속되는 것이 정당하다



<중국의 사례>

- (문제 1) 행정 배정 방식을 통해 무상으로 토지 사용권을 획득한 기업들이 지속적으로 지대를 향유하는 문제 - 지대를 매년 납부하는 방식으로 유상화 하려함

- (문제 2) 유상 매각 방식으로 인해 지속적이며 안정적인 재정수입이 사라짐, 토지 개발업자와 부동산 구입자들이 큰 부담을 느낌, 부동산 담보대출을 받는 과정에서 부동산 거품이 조장됨, 현재 시점에서 미래의 지대를 예측하기 때문에 불완전한 지대 추정이 이루어져 막대한 재정수입의 유실이 초래됨



- 문제점을 개선하기 위해 매년 지대를 납부하는 임대 방식을 강화하고 있음



4. 북한 경제특구가 나아갈 공공토지임대제 개혁 모델



<현행 북한 공공토지임대제의 내용과 한계>



- 1단계: 개인 토지 무상수용 무상분배 (1946-1953년)

- 2단계: 협동생산 방식 확립 시기 (1954-1971년)

- 3단계: 사회주의 토지제도 법적 확립 시기 (1972-1991년)

- 4단계: 제한적인 공공토지임대제로의 개혁 시기 (1992-현재)



<경제특구에서 공공토지임대제 실시>

- 공공토지임대제 방식: 국가토지 소유권에서 토지 이용권을 분리하여 유상으로 사용자에게 임대하는 방식



<공공토지임대제 개혁 방향>

- 모델의 핵심 원칙은 평등한 토지 사용권

- 토지 사용권 분배 및 이용원칙: 시장 경쟁 방식을 통한 토지 사용권 분배 원칙 / 용익물권 성질의 토지 사용권 처분 원칙 (토지 사용권은 용익물권의 일종으로 재임대, 저당, 증여, 상속 가능) / 재산권 보호 원칙 / 토지 사용권 기간에 대한 원칙 (토지 사용권 기간은 해당 지역 또는 경제특구의 도시계획 수립 주기에 맞추어 설정) / 토지 사용권 연장 원칙 (기존 토지 사용자가 재평가된 시장지대를 납부하는 경우 기존 토지 사용자가 계속 사용할 수 있는 권리)

- 토지연조제 실시 원칙: 지대 납부 주체에 관한 원칙 (개인, 기업, 공공기관 모두 상응하는 지대 납부) / 매년 지대 납부 원칙 (부동산 투기와 부동산 거품을 예방하기 위해 시장지대를 매년 납부) / 조세대체 원칙 (지대를 근로소득세나 법인세 등에서 공제) / 일시불 방식을 토지연조제로 전환하는 원칙 / 지대의 정기적인 재평가 원칙

- 경제특구 전기 개발 방식: 초기 개발자금 부족 문제를 해결하기 위해 '정부주도 + 민간자본 참여 방식'을 채택하여 개발을 실시하다가 정부 재정능력이 일정 수준에 도달한 이후에는 점진적으로 '정부 토지비축기구 책임 시행 방식'으로 전환

- 토지연조제와 도시계획의 관계: 분리

- 토지연조제와 경제특구 경영의 관계: 도시 경영을 위한 재정의 자기조달 시스템 가능



<필요한 법률 개혁 조치>

- 토지 이용 가격을 매년 납부할 수 있도록 전환 필요

- 개인의 토지 이용권을 확실하게 보호하기 위해 토지 이용권을 '용익 물권'의 하나로 명확히 규정해야 함

토지 유상 사용 주체의 범위를 확대할 필요



5. 북한 농촌의 토지개혁 방향 탐색



<중국의 사례>

- 1단계: 농지 개인소유제, 중국공산당이 지주의 토지를 무상으로 몰수하여 농민에게 나눠줌 (1949-1953)

- 2단계: 노동 군중 집체소유제 (1953-1957)

- 2-1단계: 호조조 개혁단계, 토지는 농민의 재산으로 남아 있고 노동력만을 교환함

- 2-2단계: 초급농업합작사 단계, 농민들은 초급농업합작사에 토지를 출자하고, 출자한 토지면적에 따라 이익을 분배받음

- 2-3단계: 고급농업합작사 단계, 농민의 토지 소유권을 집체 소유로 귀속시키고 이익 분배를 없애 버림

- 3단계: 인민공사 집체소유제 단계, 무임승차 행위를 초래해 집체 경제활동의 효율성을 저해함 (1958-1976)

- 4단계: 가정생산승포책임제 단계,각 가정이 생산의 기본단위가 되고 토지 경영권을 다시금 농민에게 나누어 줌 (1977-현재)



<가정연산승포책임제 보완>

- 농민의 토지 사용권을 물권화 해야 함

- 농민들도 토지 사용료인 농업세를 납부해야 함

- 사용자 처분권을 보완하여 토지 사용권의 시장 유통을 확대해야 함

- 농민의 합의에 기초해 대규모 농업 경영을 실시할 수 있도록 해야 함





6. 새 술은 새 부대에






10장 토지와 대안모델



1. 토지와 역동적 시장

- 역동적 시장: 기업의 시장 진입과 퇴출이 용이한 시장



- 토지가격이 비싸면 잠재력 있는 기업이 시장에 진입하기 어려워짐

- 토지가격이 비싸면 능력이 떨어지는 기업이 토지 불로소득을 향유하며 시장에서 버틸 수 있게 됨

- 토지담보능력을 기준으로 자금이 배분됨



<노동 유연성>

- 토지 불로소득 환수비율을 높이면 토지 투기로 높아진 지가가 하향 안정화되어 고용을 창출하는 투자가 늘어날 수 있음 → 토지 불로소득을 제대로 환수하면 노동의 수요가 크게 증가할 수 있음



2. 안정된 사회와 토지

- 주거, 교육, 일자리, 노후, 의료 부담이 줄어야 안정된 사회가 유지될 수 있음

토지 불로소득을 통해 비용을 마련하면 안정된 사회 조성에 들어가는 비용을 줄일 수 있음



<주택>

- 토지 불로소득을 복지비용을 충당하면 임대주택 공급의 필요성이 줄어듬 (주택 가격을 하향 안정화 시키고 개인의 주택 마련을 쉽게 만듬)

- 임대주택을 짓는데 드는 비용이 줄어듬



<노후>

- 토지 불로소득을 환수하면 고용률이 높아져 노동자의 정년을 연장할 수 있게 됨



<의료>

- 토지 불로소득 환수 자체가 고용률을 증가시켜 의료보험 납부자 수가 증가함

- 하위계층의 소득 수준과 후생이 증가해 의료보험 재정 지출을 줄이는 데 도움이 됨



<실업>

- 이직에 걸리는 시간이 짧아져 실업자 교육에 드는 비용이 줄어듬



<교육>

- 하위계층의 소득 수준이 향상됨

- 여성의 경제참여율이 높아짐



3. 환경보존과 토지

- 토지 불로소득을 사유화하는 시스템은 도심지 공동화 현상을 초래함 (도심지의 효율적 사용을 유도하지 못하기 때문)

- 토지 불로소득을 환수하면 기반시설을 확충하는데 드는 비용이 줄어듬

- 개발이익을 노린 농지나 녹지의 용도변경 요구가 차단됨



4. 토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다






<질문>

- 토지임대형 주택 뿐 아니라 공공임대주택도 월세를 전세금으로 전환하는 방식으로 전환할 수 있지 않은지

- 임대주택 종류별 차이

- 1980년대 후반에 주거비가 급등한 이유



<적용 & 제안하고 싶은 내용>







Action Plan


당장




1달



1년



3년

- 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고, 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능해짐 - 희년평화센터에서 시도해보기

- 토지로 인한 사회갈등 사례를 카드뉴스로 제작 (그리스, 로마, 제정 러시아, 행정수도 이전, 용산, 4대강 사업)

- 주거비 부담이 어느정도인지 시계열, 해외와 비교 / 물가 비교 하듯이

- 지대의 다양한 이름이라는 주제로 홍보물 제작


5년




10년




30년




50년























2014.6.18.-10.31.에 읽고 정리한 글












토지정의 대한민국을 살린다저자김윤상, 조성찬, 남기업, 반영운, 이태경 지음출판사평사리 | 2012-01-31 출간카테고리정치/사회책소개이 책은 대한민국 토지의 정치경제학이라고 할 만하다. 재화와 용...
글쓴이 평점










1부 우리에게 토지는 무엇인가?




1장 토지는 왜 중요한가?




필요성 기준에 비추어 보면 토지는 모든 인간의 생존 그 자체를 가능하게 해주는 필수적인 물자이다. 또, 토지는 대체가 절대로 불가능한 물자이다. 여기에서 대체 불가능하다는 것은 토지와 다른 물자 사이에 대체성이 없다는 의미이며. ... 토지는 총량의 면에서나 위치별・용도별 면에서 상대적 희소성이 높다. (p23)




우리 생활과 밀접한 주택을 보면 불평등 정도를 더 생생하게 느낄 수 있다. 우리나라 주택보급률은 100%가 넘는데도 국민 절반은 집이 없다. 전체 가구의 15%정도가 집을 두 채 이상 소유하는 다주택 소유자이다. 이들이 전체 주택의 60% 정도를 소유하고 있다. 세 채 이상 소유자가 약 7%이다. 이들이 소유한 주택이 전체의 3분의 1을 넘는다. 다주택 소유자 중 극히 일부를 제외하고는 실수요 목적이 아닐 것인데 왜 집을 여러 채 가지고 있을까?

주택-부동산-토지 소유의 집중은 이것들이 우리 생활에서 그만큼 중요하다는 생생한 증거가 아닐 수 없다. 중요하지 않으면 가진 자가 더 가지려고 하지 않을 것이기 때문이다. (p25)




경제가 성장하려면 자본축적은 반드시 필요하다. 그런데 그동안의 역사가 증명하듯이 산업화 과정에서 자본축적은 항상 고통을 수반해 왔다. 자본축적 과정에서 언제나 노동계급은 실업과 저임금에 시달려왔고, 빈부격차와 주거 불안정이라는 사회 문제는 항상 있었다. 지금까지 우리는 그것을 산업화를 달성하기 위한 ‘눈물의 계곡’이라고 여겨 왔다. 그런데 사실 엄밀히 말하면 문제는 자본축적 자체에 있는 것이 아니라, 자본가의 토지 소유 집중에 있다. 자본가에게로의 토지 소유 집중과 그에 따른 토지 불로소득의 사유화는 빈부격차와 실업, 주거 문제의 중요한 원인이 된다. 이렇게 토지의 독특성을 인정하고 토지를 독자적으로 바라본다면, 우리는 자본축적의 긍정적인 면만을 강조하는 보수적 시각과 자본축적의 폐해를 지적하는 진보적 시각을 동시에 이해할 수 있고 양자를 조화시키는 방법도 알 수 있다. (p27)




자동차라는 자본은 태백에 있으나 서울에 있으나 가격이 같다. 그러나 태백의 토지와 서울의 토지는 가격이 다르다. 서울에서도 강북의 토지와 강남의 토지 가격이 다르다. 강남에서도 방배동의 토지와 압구정동의 토지 가격이 다르다. 사실 이런 것을 이해하는 데 무슨 엄청난 지식이 필요하지 않다. 누구나 다 아는 사실이다. 그런데 이런 엄연한 현실 앞에 놓고서도 오늘날의 주류 경제학은 토지의 독특성을 무시하며, 독자적인 토지이론도 필요하지 않다고 주장한다. (p28)




토지와 자본은 가격 원리가 다르다. 자본의 가격은 ‘과거’에 투입된 생산 원가를 중심으로 수요와 공급에 의해서 결정되지만, 지가(land price)는 ‘미래’에 발생할 지대(land rent)가 더해진(자본화된) 값을 중심으로 결정된다. 자동차의 가격은 과거에 투입된 비용을 반영하고 있는 데 반해, 지가는 먼 미래를 반영하고 있는 것이다. (p29)




토지의 가격은 사회가 발전하는 한 계속 올라가지만 자본의 가격은 떨어진다. 일반물자를 사용하는 경우, 그것은 물자의 소모, 즉 가치 하락을 의미하고 일정기간이 지나면 그 가격이 제로가 된다. 하지만 토지의 사용은 토지의 소모를 수반하지 않는다. 토지를 아무리 사용해도 토지는 그대로 있다. 더구나 사회가 발전하면 토지의 생산성도 높아지기 때문에 가격도 따라서 오른다. 그런데 주루경제학은 토지와 자본의 이런 차이를 경제학에 반영하지 않는다. 그들은 토지 투기가 초래한 수많은 경제적 폐단의 원인을 토지 투기에서 찾지 않고 투자 부족, 소비 심리 하락, 유동성 과잉 등으로 설명한다. 요컨대, 경제이론과 현실경제가 상당한 괴리를 보이는 까닭은 오늘날의 경제학이 토지의 독특성을 간과하고 토지의 독자성을 인정하지 않는 것에 있다고 할 수 있다. (p30-31)




자본의 가격은 그것을 생산한 자의 노력과 비용에 비례하지만, 토지 가치는 토지 소유자의 노력과 아무 관계가 없다. 토지 가치는 사회경제적 변화에 의해서, 도로・학교・공원・관공서 등을 설치하는 정부의 노력에 의해서, 아니면 자연경관이 얼마나 수려한가에 따라서 결정된다. 이런 이유로 토지에서 발생하는 이익을 가리켜 ‘불로소득’이라고 부른다. (p31)




어떤 사람이 토지를 구입했다고, 흔히 하는 말로 투자했다고 하자. 개인적으로는 이익을 기대하고 하는 생산적 행위 같지만, 국민 경제 전체의 입장에서 보면 한 사람은 사고 다른 한 사람은 판 것에 불과하다. 국부가 증진되지 않고 고용도 늘어나지 않는다. 이는 국민 전체가 토지 투기에 열을 올리면 어떻게 될까 생각해 보면 금방 이해할 수 있다. 땅값만 폭등할 뿐이다. 그렇기 때문에 토지투자는 비생산적 경제행위의 전형이라고 하는 것이다. 반면에 자본투자는 어떤 결과를 낳을까? 자본투자는 그 자체가 GDP증가를 뜻한다. 절약에 의해서건, 저축에 의해서건 자본투자는 생산량을 늘리고 일자리도 만들어 낸다. (p32)




평등한 자유에 부합하는 토지원리를 정리하면 다음과 같다.

토지원리

① (평등한 토지권) 모든 국민은 토지에 대해서 평등한 권리를 가진다.

② (합의에 의한 우선권 인정) 필요한 경우에는 사회의 합의에 의해 특정인에게 우선권을 인정할 수 있다.

③ (우선권 인정의 조건) 특정인에게 우선권을 인정하려면 다음 조건을 충족시켜야 한다.

㉮ (취득 기회 균등) 모든 국민에게 우선권 취득 기회를 균등하게 보장한다.

㉯ (특별이익 환수) 우선권에서 발생하는 특별이익을 환수한다.

㉰ (사회적 제약) 우선권의 행사는 우선권을 인정하는 취지에 부합해야 한다. (p34)




토지원리는 토지가 인간의 생산물이 아니라는 사실로부터 도출된 것이므로 이 원리는 자연 전반으로 폭을 넓힐 수 있다. 첫째로, 토지처럼 위치와 존재량이 고정되어 있는 자연으로 확대할 수 있다. 고정되어 있는 자연에 대한 사용 수요가 늘어나면 혼잡이 발생하고 그에 따라 지대가 발생한다. 오늘날 혼잡이 발생하는 새로운 예로는 전파대역, 위성궤도 등을 들 수 있다. 전파대역은 라디오, 텔레비전, 이동통신 등의 전파를 실어 나르는 통로이기 때문에 오늘날 수요가 급속히 늘어나고 있어 주목된다. 이런 종류의 자연을 특정인이 단독으로 사용하면 타인을 배제하는 결과가 생긴다는 점에서 토지와 공통된다. 따라서 환수의 대상은 배제의 대가인 지대가 된다.

둘째로, 토지 이외의 천연자원을 확대할 수 있다. 예를 들면 광물, 석유, 천연 동식물, 오존층 등이다. 이런 종류의 것들에는 공통의 성질이 있다. 특정인에 의한 사용이 타인을 배제한다는 점이다. 그리고 그것들을 사용하면 할수록 존재량이 줄어들기 때문에 후손들까지도 배제한다는 점이다. 따라서 환수액은 지대 이외에 고갈 피해액 내지 자원 대체 비용이 된다. 오존층의 파괴는 아래에서 언급하는 오염 대상이기도 하지만, 오존층은 고갈될 뿐 회복이 되지 않는다는 점에서 천연자원의 하나로 포함시켰다.

셋째로, 오연 대상으로서의 환경으로 확대할 수 있다. 예를 들면 공기, 물 등이다. 이런 것들에 내재하는 공통성이 있다. 특정인에 의한 사용이 타인을 배제한다는 점, 그리고 사용하면 할수록 오염되기 때문에 후손을 배제한다는 점이다. 따라서 환수의 대상은 지대 이외에 오염 피해 내지 환경 회복 비용이 된다. (p35)







2부 불평등과 거품 없는 경제를 위하여




2장 주택 문제는 토지 문제다




주택은 토지와 건물의 결합이라는 점에서 순수한 토지 및 자본과는 달리 아주 독특한 성격을 갖게 된다. 첫째, 주택 공급은 토지가 확보되는 한에서 탄력적으로 확장이 가능하다. 그런데 주택 공급을 평면적으로 확대하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 그렇기 때문에 보통은 아파트처럼 용적률을 높여 수직적인 확대 공급이 이루어진다. 둘째, 주택 가격은 ‘미래에’ 발생할 지대가 더해진(자본화된) 값과 ‘과거에’ 투입된 생산원가가 결합되어 수요와 공급에 의해서 결정된다. 셋째, 건물은 감가(減價)되면서 가치가 하락하는 반면 토지는 증가(增價)하게 된다. (p50-51)




자본재에 해당하는 건물이 감가상각 되기 때문에 교환가치가 감소하게 되는데돋 불구하고 주택 가격 전체가 상승하는 이유는 토지 가격의 상승에 기인한다. 토지 가격 상승이란 곧 미래에 발생할 지대가 더 크질 것이라는 기대에서 비롯된다. 즉 인구가 증가하고 경제가 성장하는 과정에서 주택 가격이 꾸준히 상승한다는 ‘신화’가 형성되기 쉽다. 이때 주택시장 참여자들은 주택을 매매하면서 차익을 누릴 수 있게 된다. 이때의 매매차익은 건물가치의 감소를 상쇄하고도 남는 지가의 증가, 즉 미래 지대의 증가에서 발생하는 것이다. (p57)




개발이익을 환수해야 함에도 불구하고 중대한 난점이 있다. 바로 그것은 토지 재산권이 개인에게 묶여 있어 개인 투자 요인이 아닌 다른 공적 요인에 의해 개발이익이 발생해도 결국 토지 소유자, 주택 입주자 및 건설업자에게 개발이익이 돌아간다는 점이다. (p59)




매매를 통해 토지 불로소득을 획득하려는 투기 목적의 아파트 구입자는 전세주택의 공급자가 된다. 이들은 담보대출로 구입한 후 시세차익 실현 전까지 보유 중인 아파트를 잠시 전세주택으로 공급하고, 매매가의 30~70%에 달하는 전세금으로 대출금 일부를 갚아 금융 부담을 줄인다. 이때 ‘아파트 가격의 지속적인 상승’이 투기 성향의 ‘아파트 구입-전세주택 공급 매커니즘’의 전제가 된다. 다음으로 전세주택 수요자의 입장에서 살펴보자. 아파트 가격이 지속적으로 오르는 때에, 목돈을 보유한 실거주 목적의 수요자는 담보대출을 이용해 아파트를 구입한다. 그런데 가격이 하락하는 시기에는 상황이 달라진다. 동일한 수요자는 자산 손실을 피하기 위해 가격이 저점에 이를 때까지 기다리면서 전세주택에 거주하고자 한다. 이들 역시 간접적인 투기 성향을 보이게 된다. 결국 아파트 전세시장은 ‘부동산 투기 파생시장’의 성격이 강하게 나타난다. 전세 수요가 있어서 전세 공급이 따라온 것이 아니라, 아파트 투기 목적으로 구입하여 잠시 전세로 공급하면서 전세 수요를 따라온 것이다. (p61)




그런데 토지가 소유에서 임대로 전환된다고 하더라도 이것 자체가 토지 재산권 제도의 진보를 의미하지는 않는다. 왜냐하면 네트워크 사회에서 토지 및 부동산 사용자가 소수의 집중된 토지 소유자에게서 임대한다고 하면 독점적 지배구조는 사실 이전보다 더 강화됨을 의미하기 때문이다. “재산을 소유하지 못하고 접속만 하게 될 때 우리는 타인에게 훨씬 더 의존하게 된다. 상호 관계의 네트워크에서 교감하는 것은 좋지만 그 바람에 칼자루를 쥔 기업들의 막강한 네트워크에 더욱더 의존하게 되는 것은 아닐까?”라는 리프킨의 우려를 부동산에 조명해 보면, 토지 공급이 고정되어 있는 부동산 시장에서 이러한 우려가 현실화할 것은 분명하다. 결국 토지 사유제와 네트워크 사회가 결합되면 토지 독점의 본질은 전혀 변하지 않고 오히려 더 악화됨을 의미한다. (p62-63)




토지임대형 주택의 원리는 다음과 같다. 토지느 공공이 소유 및 임대하면서 건물만 분양하는 것으로, 입주자는 건물 소유권과 더불어 토지임차권을 자유롭게 거래・상속・증여할 수 있다. 토지임대형 주택은 시장에 크게 의존하는 분양주택과 시장보다 정책에 크게 의존하는 공공임대주택의 중간에 해당하는 주택으로, 시장과 정책이 결합되면서도 시장원리를 이용하는 주택이다. 토지임대형 주택은 토지법칙 및 자본법칙에 부합하는 만큼 장점도 많다.

첫째, 토지에서 발생하는 불로소득을 차단하여 투기를 막을 수 있다. 둘째, 토지 용도나 개발밀도의 변경으로 생기는 개발이익을 완전히 환수할 수 있다. 셋째, 소유권이 공공에 있기 때문에 사유지에서 발생하는 도시계획 추진의 어려움을 극복할 수 있다. 넷째, 임대료 수입을 도시 개발 재원으로 활용하여 투자하면 토지 가치가 상승하고 그것은 다시 임대료 수입의 증가로 이어져 재정의 자기조달 시스템이 가능하게 된다. 다섯째, 건물은 개인소유이기 때문에 공공임대주택과는 달리 건물주는 자신의 재산가치를 유지하기 위해 잘 관리하게 된다. 여섯째, 주택건설회사가 토지 불로소득보다는 양질의 주택 건설에 매진하게 되어 주태건설사업의 부패 일소와 건전한 육성과 발전에 도움이 된다. 일곱째, 민간 전세시장보다 훨씬 안정적이며 세금도 미미하여 건설시장도 살고 부동산 중개시장의 활력을 떨어뜨리지 않는다. (p68)




토지법칙과 자본법칙에 완전하게 부합하는 토지임대형 주택이 우리나라에서 성공을 거두기 위해서는 단순하게 토지임대형 주택만을 공급하는 것으로는 크게 부족하다. 주변 시스템을 정비해야 한다. 첫째, 전반적으로 토지보유세를 인상하여 토지 불로소득 획득이 어려워지도록 해야 한다. 둘째, 향후 공공택지개발은 모두 토지임대형 주택을 공급하도록 한다. 셋째, 토지임대형 주택 구입자에게 토지임대료를 내되 건물 분 재산세와 근로소득세 등을 공제하여 주는 ‘조세대체’ 인센티브를 제공한다. 넷째, 주택 투기가 심한 서울 등 대도시 중심부의 주택 수요가 밀집한 지역을 먼저 공급대상으로 삼는다. 다섯째, 중앙 및 지방정부가 공공토지비축제도를 활용하여 서민층이 부담 가능한 토지임대료의 택지를 제공한다. 이러한 다섯 가지 시스템의 재조정이 이루어진다면, 앞으로 주택 가격이 지속적으로 하락하는 경우 주택 소비자들은 토지임대형 주택을 선택하게 될 가능성이 더욱 커질 것이다. (p77)




3장 금융 불안정의 주범은 지대신용화폐다




신용화폐의 무분별한 확대 공급이 어떻게 자본주의 체제로 하여금 지속적인 경제성장을 강제하는지를 이해할 수 있는 키워드는 바로 시용화폐를 창조할 때 채무자들이 부담해야 하는 대출이자이다. 폴 그라뇽에 따르면, 채무자들이 은행에 돈을 갚아야 할 때 원금에 이자까지 갚아야 하기 때문에 실제 필요한 화폐는 원금보다 더 많게 된다. 채무자가 원금뿐만 아니라 이자도 갚으려면, 총체적인 돈의 공급이 이루어지는 일반 경제의 현장인 시장에서 획득하여 갚을 수밖에 없다. 그런데 모든 채무자들이 원금과 이자를 갚는 것은 명백히 불가능하다. 이자 분량의 돈은 애당초 시장에 없었기 때문이다. 특히, 모기지나 정부 발행 공채 같은 장기 대출은 갚아야 할 전체 이자 분량이 원금에 맞먹기 때문에 상황을 더욱 어렵게 만든다. 그러므로 이자 지불을 위해 충분한 돈이 만들어지지 않는 한, 담보물 상실 비율이 매우 높아지고 경제는 침체에 빠진다. 따라서 사회의 원활한 기능 유지를 위해서는 담보물 상실 비율을 낮출 필요가 있다. 이를 위해 더욱 더 많은 새로운 돈(빚)이 만들어져야 한다. 새로운 대출이 발생하여 그에 따라 생성된 은행돈은 시장의 돈가뭄과 화폐경제 시스템 붕괴 위험에 대한 임시 버팀목이 된다. 그런데 만족이 없는 탐욕스러운 대출 괴물인 은행들은 판을 자꾸 더 키운다. 그러나 이렇게 하면 부채 총액은 더 커지게 되고 지불해야 할 이자 역시 더 많아져 결과적으로 경제가 성장하는 것처럼 보이지만 사실은 총부채가 나선형으로 증가하게 된다. (p86-87)




지대자본화가 화폐유동성 과잉을 가져오는 과정은 두 단계로 나뉜다. 첫째, 지대자본화로 인해 지가가 형성되면 이러한 지가에 기초하여 부동산 담보대출을 통해 지대신용화폐가 창조된다. 이렇게 지대가 여러 단계를 거쳐 화폐로 유통된다. 둘째, 지대가 사유화되면 자산시장에서 투기성 토지수요가 증가하고 지가 역시 상승한다. 상승한 지가에 기초하여 부동산 담보대출을 통해 더 많은 지대신용화폐가 창조되고 결국 화폐유동성 과잉을 초래한다. 결국 지대의 대부분이 사유화되고 지가를 중심으로 경제가 성장하는 시스템에서 화폐유동성 과잉은 피할 수 없게 된다. (p96)




거품 발생의 일반적인 조건은 세 가지로 구성된다. 첫째, 내구성. 내구성을 가진 자산 가격은 미래소득을 반영할 뿐만 아니라, 미래소득에 대한 자기실현 기대로 거품이 발생한다. 둘째, 희소성 또는 공급의 고정성. 가격 변화에 따라 공급이 탄력적으로 변화한다면 거품은 발생하기 어렵다. 셋째, 공통의 기대. 만약 누구도 장래에 가격이 상승할 것으로 기대하지 않는다면 거품은 발생하지 않는다. 상술한 세가지 조건에 비추어 볼 때, 토지는 다른 자산에 비해 거품이 발생하기가 쉽다. (p96)







제4장 토지 강화와 조세대체 전략




토지세가 어떤 면에서 다른 세금과 다른지 살펴보자.

첫 번째로, 다른 세금은 전가되지만 토지세는 전가가 불가능하다. 즉 토지 소유자가 토지세를 부담하게 된다는 것이다.

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세금의 전가는 가격에 따라서 수요량과 공급량을 조절할 수 있는 재화에서나 가능하다. ... 그것은 가격 변화에 민감한 쪽이 덜 보담하게 된다. 만약 연필 소비자들이 연필의 가격 변화에 민감하다면, 즉 가격이 조금만 올라도 연필이 아닌 다른 필기구를 구입한다면 연필 생산업체가 더 많은 세금을 부담하게 된다는 것이다.

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그러나 토지는 가격에 따라 그 양을 조절할 수 없기 때문에, 다른 말로 하면 토지는 공급이 완전 비탄력적이기 때문에 토지세를 부과하면 토지 소유자가 이를 부담할 수 밖에 없다.

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현실 시장은 토지 또는 상품의 독과점이 존재하기 때문에 토지세가 얼마간 전가될 수 있다. 토지 이용자 겸 토지 소유자가 토지 생산물 시장에서 독과점적 지위를 누린다면, 토지세의 일부를 수요자에게 전가할 수 있다. 물론 가격이 오르면 수요가 줄어서 이윤도 줄겠지만, 토지세를 모두 떠안는 것보다 낫다고 판단하면 토지세를 어느 정도 전가할 것이다. (p109-112)




두 번째로, 토지세는 토지 투기를 억제하는 데 큰 도움이 된다. 투기는 심심해서 하는 것이 아니라 매매차익인 토지 불로소득을 노리고 하는 것이다. 그런데 토지세를 강화하면 토지에 대한 보유 부담이 커지게 되고, 이것은 투기용 토지 소유자들로 하여금 토지를 시장에 내놓도록 유도하여 결국 지가를 떨어뜨리는 결과를 낳게 된다. 다른 말로 하면 매매차익인 토지 불로소득을 기대할 수 없게 된다면 토지 투기는 가라앉을 수밖에 없다. 따라서 토지세를 강화하게 되면 가장 비생산적 경제행위라고 할 수 있는 토지 투기가 사라지게 되고, 평소 같으면 이쪽으로 흘러갈 자금들도 고용량과 산출량을 높일 수 있는 생산적인 곳으로 유입되게 된다. (p113)




세 번째, 토지의 효율적 사용을 촉진한다. ... 도시 중심가가 효율적으로 이용되면 도시가 외곽으로 무분별하게 확산되는 것을 막을 수 있게 된다. (p113-114)




네 번째 토지가 많은 사람에게 개방될 가능성이 높아진다.

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토지 사용 장벽이 낮아지고 수많은 사람들에게 개방된다는 것은 구체적으로 무슨 뜻일까? 그것은 더 많은 사람들이 저렴한 비용으로 주택을 소유할 수 있도록 해 준다는 것이고, 더 많은 사람들이 자기의 재능과 실력을 발산할 수 있는 기회, 신규 기업의 시장 진출 기회를 넓혀 준다는 것을 뜻한다. (p115)




마지막으로 토지세 강화는 토지 불로소득 때문에 발생하는 빈부 격차를 시정한다. 토지를 가진 사람이 토지 불로소득을 얻었다는 것은 그만큼 토지 없는 사람의 노력 소득이 줄어들었다는 뜻이다. 따라서 토지세 강화는 ‘노력한 사람이 더 잘 사는 사회’라는 상식적인 사회로 더 다가갈 수 있는 좋은 방안인 것이다. (p115)




시장에 진입한 기업에게 감세는 투자확대를 유도할 가능성이 높다. 법인세를 감면해 주면 투자를 늘릴 것이고, 거기에다 법인이 부담하는 사회보장 기여금까지 깎아 주면 고용이 더 늘어날 것이다. 또한 소득세 감면도 법인의 투자 증가에 긍정적 영향을 준다. 하나는 소득세 감면이 가계의 소비 증가로 이어지기 때문이고 또 다른 하나는 소득세를 감면하면 노동의 임금상승 압력이 덜하기 때문이다. (p119)




토지세 감면은 기업에게 토지 투기를 통한 불로소득 추구에도 관심을 갖게 만든다.

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토지세 감면은 투자 불균형을 낳기도 한다. ... 토지세를 감면하게 되면 아무래도 토지 투기가 일어날 확률이 높고, 따라서 투자 중에 토지 불로소득을 직접적으로 누릴 수 있는 건설투자에 치우치기가 쉽다.

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법인세 이하 효과보다 토지세 완화 효과가 더 크다고 평가하면 생산적 투자가 아니라 비생산적 투기를 하게 된다. 이것은 한마디로 말해서 법인세・소득세 감면의 긍정적 유인을 토지세 감면의 부정적 유인이 상쇄시키는 것이다.

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신규 기업의 시장 진출을 더욱 어렵게 한다. (p119-120)




소득세 감면의 직접적 효과는 가계의 가처분소득액을 높인다. 법인세 감면 또한 일자리를 늘리기 때문에 일자리가 필요한 가계에 도움이 된다. ... 토지세 감면은 투기 분위기를 낳아 지가폭등을 초래하기 쉽다. 이렇게 되면 무주택 소유자들의 주거비 부담은 급증한다.

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토지세 감면은 소유하고 있는 부동산 가격을 더 높이기 때문에 노력소득과 불로소득을 합친 전체 소득은 크게 늘어난다. 그러나 이들의 소비지출 성향은 하위계층보다 훨씬 낮기 때문에 소비와 투자의 선순환 효과는 크지 않다.

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토지세 감면은 가계의 토지 투기를 부추기는 결과를 낳기도 한다. 토지 투기를 통해서 돈 버는 것이 직장 생활을 하는 것보다 훨씬 쉽게 큰 돈을 벌 수 있기 때문이다. 직장 생활을 해서 악착같이 벌어도 1년에 1,000만 원을 모으기가 어렵지만, 부동산 투기로 제대로 한 방만 터트리면 몇 천, 심지어 몇 억도 벌 수 있기 때문이다. 이렇기 때문에 ‘부동산’이 직장인들 사이의 주된 화제가 되는 것이다. (p120-121)




대표적인 토건 국가인 한국의 SOC에 대한 재정 지출은 선진국의 두 배 정도 되고, 최근에는 세 배 가까이 된다. 왜 그럴까? 이에 대해서 두 가지 원인이 있을 수 있다. 먼저 한국의 토지 가격이 지나치게 높기 때문일 것이다. 도로를 설치하거나 신도시를 건설하려면 개인이 소유한 토지를 보상해 주어야 하는데 땅값이 비싸면 비용이 많이 들 수밖에 없다. 또 한 가지 이유는 도로・공항 등을 건설하거나 대규모 주택단지를 개발하게 되면 해당 토지 소유자는 엄청난 불로소득을 향유할 수 있기 때문이다. 이런 기대가 있기 때문에 토지 소유자들과 토건업자들이 정부가 개발 사업을 필요 이상으로 집행하도록 각종 로비와 압력을 가하는 것이다. (p122)




혹자는 건물과 토지를 분리해서 평가하기가 어렵다고 하는데, 그것은 간단하다. 건물 전체 가격에서 건물의 잔존가치만 빼는 비용차감법을 사용하면 된다. (p125)

→ 건물의 잔존가치는 어떻게 계산하나?







5장 토지와 분배 문제




로렌츠곡선이 대각선에 가까울수록 평등한 상태이고 떨어질수록 불평등한 상태이다.

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완전 평등한 분배 상태의 경우에는 값이 0이 되고, 완전 불평등한 분배 상태에서는 값이 1이 된다. 따라서 지니계수의 범위는 0에서 1사이의 값을 취하게 된다. (p137-139)




우리나라 시장소득 분배의 지니계수는 2010년 현재 0.314~0.341이다. 이 값은 상대적으로 보면 지난 시기에 비해 불평등이 악화되었다고 할 수 있다. (p141)




자산 상위 계층의 자산 구성이 어떻게 이루어져 있는지 엿볼 수 있는 또 하나의 방법은 상속재산을 알아보는 것이다. ... 토지가 40.8%로 비율이 가장 높고, 건물 27%, 금융 자산 15.6%, 유가증권 10.5%, 기타 6.1% 순이다. 토지와 건물을 합친 부동산 자산이 전체 상속재산의 70%에 이르는 67.8%이다. 상속재산의 구성을 통해서도 부동산 자산의 비율이 매우 높음을 확인할 수 있다. (p147-148)




우리나라 부의 구성을 살펴본 결과, 우리나라의 부자는 외국과 달리 현금이나 다른 자산에 비해 부동산을 아주 많이 갖고 있다. 그런데 문제는 실제 사용하지 않는 부동산을 아주 많이 갖고 있다. 즉 실제 거주하지 않는 주택과 사용하지 않는 토지를 뜻하는 거주주택 외 자산의 비율이 10분위에서는 총자산의 약 50%를 차지하고 있기 때문이다. (p149)




토지 소유 상위 10% 계층이 전체 토지의 76.3%를 차지하고 있다. 9분위까지 합치면, 상위 20% 계층이 토지의 90.3%나 소유하고 있다. 1분위에서 6분위까지를 다 합치더라도, 1.41% 밖에 되지 않는다. (p149-150)




국세청 자료에 따르면 양도차익 신고 건수 가운데 토지의 비율이 69.5%, 주택 19.5%, 기타 건물 6.1% 등으로 부동산 자산이 총 신고 건수의 95.1%를 차지한다. (p150-151)




양도차익을 보게 되면 매우 심한 불균형이 있음을 알 수 있다. 서울 지역의 양도차익은 약 180조 원에 육박한다. 전국 양도차익 약 222조 원의 약 81%나 되는 큰 금액이다. 다음으로 경기 지역이 22조 원으로 전체의 약 10%이다. 즉 수도권에서 전체 양도차익의 91%를 가져가고 나머지 지역이 양도차익의 9%를 나눠가진다는 것이다. (p151-152)




전국의 다른 지역보다 서울 지역의 땅이 비싼 이유도 우리나라가 급속한 경제발전을 겪으면서 모든 사회적・경제적 자원이 서울에 집중되어 왔기 때문이다. 그리고 1970년대 강남 개발로 서울의 중심 기능이 강남으로 이동하면서 강남의 집값 상승을 불러일으켰다. 서울 땅값, 강남 땅값이 비싼 이유는 전 국민의 노력으로 일구어 낸 경제성장과 정부의 계획적인 도시계획 등에 의한 것이다. 그렇지만 서울과 강남의 땅주인이라는 이유만으로 모든 국민이 노력한 결과의 부산물 전부를 독식한다.(p158)




최근 2005년에서 2006년 사이에도 부동산 가격 폭등이 있었다. 특히 서울 강남과 수도권 신도시에 있는 아파트값의 급격한 상승이 있었다. 그 결과 짧은 기간 안에 지역과 주거형태에 따라 자산 격차가 크게 벌어졌다. 한 예로, 평균소득이 거의 같은 두 사람이 비슷한 시기에 비슷한 가격으로 집을 구매했다고 하자. 한 사람은 아파트, 다른 사람은 빌라를 구매했다는 차이와 지역 차이만으로 2006년에는 지밦의 차액이 6억 이상이 돼 버렸다. 차액 6억 원은 직장인 B씨가 자신의 연봉 3,000만 원을 한 푼도 쓰지 않고 20년을 모아야 하는 돈이다. 한순간의 선택이 어쩌면 평생 넘을 수 없는 자산 격차를 만들어 버렸다.

이와 같은 사례는 집값이 크게 상승할 때마다 반복되어 왔던 일이다. 앞선 예는 서울 내에서의 차이를 보여 주지만, 서울과 지방 간 차이를 비교해 보면 더욱 커진다. 물론 무주택자와의 비교는 말할 것도 없다. (p158-159)







3부 토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다




6장 토지와 사회갈등




그리스 같은 경우는 기원전 6세기경에 소수의 귀족들에게 토지 소유가 집중돼 사회갈등이 극심해지고 심각한 사회불안이 야기되자, 솔론(Solon)과 페이시스트라토스(Peisistratios)가 토지개혁을 시도하기도 했다. 물론 이 같은 토지개혁은 성과가 미미했을 뿐 아니라 토지 대부분을 소유하고 있던 귀족들에 의해 금방 백지화되었다. 자영농들의 숫자가 줄어들고 토지 소유가 소수에게 집중되자 토지가 없는 자들은 자립할 수 있는 경제적 기반이 붕괴되었다. 그중 상당수는 노예 신분으로 전락하게 되었다. 자영농의 몰락은 필연적으로 조세기반을 약화시키고 군사력의 토대를 흔들어 국가를 쇠락의 길로 인도한다. (p166-167)




흔히 팍스 로마나라고 불리는 세계제국을 건설한 로마를 내부적으로 갉아먹은 것도 다름 아닌 토지로 인한 사회갈등이었다. 기원전 73~71년의 스파르타쿠스(Spartacus) 노예반란은 적지 않은 기간 동안 지속되며 로마를 공포에 떨게 했다. 그 배후에는 대토지 소유제도에 의해 강제로 토지를 잃은 농민들의 지지가 있었다. 기실 로마가 보잘 것 없는 도시국가에서 출발해 카르타고를 꺾고 지중해의 패권을 장악할 수 있었던 원동력 가운데 하나가 자영농에 기반을 둔 강력한 군사력이었다. 그런데 로마가 서유럽, 발칸반도, 북아프리카, 아르메니아, 메스포타미아 등으로 영토를 넓혀감에 따라 역설적으로 자영농은 몰락하고 라치푼디움(노예제 대농장)이 그 자리를 대신하게 되었다. 자영농의 몰락은 로마의 최대 강점이던 군사력의 쇠락을 불러왔고, 무적 로마군의 신화는 역사 속으로 사라지게 되었다. 또한 로마 제국 당시 가장 중요한 생산수단이던 토지가 일부 특권층의 손에 집중되자 사회통합은 불가능하게 되었고, 대토지 소유자들은 넘치는 부를 주체 못해 타락의 길을 걷게 되었다. 사회의 정신과 윤리를 책임져야 할 지도층은 도덕적으로 타락하고 사회의 생산과 국방을 맡아야 하는 근로대중이 붕괴한 사회가 장기 지속할 수는 없는 일이다. 천년제국 로마 역시 예외일 수는 없었다.(p167-168)




토지 문제는 혁명의 도화선이 되기도 한다. 대표적인 사례가 제정(帝政)러시아다. 제정 러시아는 인구 대부분이 농민이었다. 왕실과 귀족들이 토지의 거의 대부분을 소유하고 있었기 때문에 농민들은 절대빈곤에 신음할 수밖에 없었다. 사회가 불안정해지고 혁명의 기운이 감돌자 알렉산더 2세가 1861년에 농노해방을, 1906~1916년 사이에 표트르 스톨리핀(Pyotr Stolypin)이 토지개혁을 각각 단행했으나, 미봉책에 불과했떤 개혁조치들은 별다른 성과를 거두지 못했다. 1차 세계대전에 참전한 러시아는 거듭된 패전과 막대한 군비지출로 재정과 경제가 파탄지경에 빠졌다. 결국 볼셰비키들이 10월 혁명을 일으켜 제정 러시아를 무너뜨리고 사회주의 국가를 수립하기에 이른다. 볼셔비키들이 혁명을 통해 권력을 장악할 당시 내걸었던 구호 가운데 하나가 “토지를 농민에게”라는 것이었다. 비록 볼셔비키들이 혁명 당시 자신들이 표방했던 구호를 지키지는 않았지만, 농민들이 절박하게 원하는 것이 무엇인지 정확히 간파했다는 점을 간과해서는 안될 것이다. 러시아의 농민들은 자신들이 경작해서 살아갈 수 있는 토지를 간절히 원했던 것이다. 농민들의 간절한 소망을 외면했던 러시아 왕실과 귀족들은 혹독하기 그지 없는 대가를 치러야 했다. (p168-169)




서울 중심의 수도권에서 행정수도 이전에 반대하는 여론이 높았던 것도 토지 등의 부동산을 중심으로 사고하면 이해가 쉽다. 즉 수도권에 부동산을 소유하고 있는 사람들은 행정수도 이전으로 인해 수도권 과밀화가 해소돼 수도권의 땅값과 아파트값 등이 떨어질 것이 너무나 두렵고 싫었던 것이다. 행정도시와 혁신도시가 예정대로 추진되면 수도권에서 충청・영남・호남으로 이동하는 인구가 대략 100만~200만 명에 이를 것으로 추정된다는 분석이 있었다. 그만큼 수도권에 부동산을 소유한 사람들의 근심이 근거 없는 것은 아니었다. 행정수도 이전 지역 주변의 부동산 가격 상승에 대한 기대감 때문에 행정수도 이전에 적극적으로 찬성했던 사람들도 공익보다는 사익에 이끌려 행동했다는 비판에서 자유로울 수는 없을 것이다. 이들의 기대는 헛되지 않아 행정도시 예정지인 연기군의 땅값이 2004년과 2005년에 걸쳐 45%이상 상승한 것을 비롯해 대전・공주・논산 등 충청권 일대의 부동산 가격도 가파르게 상승했다. 행정수도 이전에 찬성하는 측과 반대하는 측이 행정수도 이전을 둘러싸고 지지부진한 논쟁을 벌인 것은 토지 불로소득이라는 본질을 애써 외면했기 때문이다. (p171-172)




용산 참사가 지닌 사회적 의미를 연구할 때 놓쳐서는 안 되는 것 가운데 하나가 이 비극이 발생하게 된 원인이다. 용산 참사의 배후에는 용산역사 주변 정리사업을 통해 발생하는 천문학적 토지 개발이익이 존재한다. 용산역세권 국제업무지구 개발사업은 무려 28조 원의 사업비가 투입되는 대역사이다. 행정복합도시 건설에 소요되는 사업비가 총 15조 원에 달하는 것에 비교해 보면 얼마나 거대한 프로젝트인지를 알 수 있다. 강남을 대체할 만한 입지를 자랑하는 용산 개발의 걸림돌인 미군기지가 이전한데다 천문학적 비용을 들여 개발을 추진하니 땅값이 천정부지로 뛰는 것은 당연지사다. 2001년 용산특별계획구역 개발사업 발표 당시 평당 700만 원 정도 하던 땅값이 2008년에 그 열 배인 평균 8,000만 원으로 상승한 것은 약과다. 심지어 평당 1억 원을 훌쩍 넘는 곳도 생겼다. 사정이 이렇다 보니 개발 지구 내에 토지를 소유하고 있는 조합원들과 개발에 참여하는 건설업체들은 말 그대로 천문학적 개발이익을 얻게 되었다. 어림잡아 메이저 건설사들은 각 1조 원의 개발이익을, 토지를 소유하고 있는 조합원들은 1인당 6억 원에 가까운 개발이익을 얻는 것으로 추정된다. (p173)




토지 불로소득의 발생과 이의 사유화가 토지 가격의 상승을 초래한다. 이는 주거비-집값과 전・월세-의 상승을 견인한다. 노동자들은 당연히 사용자들에게 임금 인상을 요구할 수밖에 없고 사용자들은 이에 응하지 않을 경우 노동쟁의가 발생할 가능성이 높아지기 때문이다. 한국 사회가 직면하고 있는 사회갈등 가운데 대표적인 것이 노동자와 사용자, 노동과 자본 간의 갈등이라는 점을 감안할 때 토지 문제가 사회갈등의 아주 중대한 구성요소임을 알 수 있다. (p178)







7장 토지와 복지 – 지대를 재원으로 하는 사회보장 설계




사회보장이 필요한지 그리고 필요하다면 어떤 수준의 보장이 적정한지에 대해서는 여러 입장이 존재한다. 한편에서는 높은 수준의 사회보장을 지향하는 적극적 입장이 있다. 다른 한편에서는 개인 문제는 개인에게 맡겨야 한다거나 사회보장이 필요하더라도 최소한에 그쳐야 한다고 보는 소극적 입장이 있다. 아래에서는 적극적인 입장을 ‘복지주의’로, 소극적인 입장을 ‘자유주의’로 부르기로 한다. (p185-186)



사회보장의 근거로 프리드먼이 제시하는 것은 두 가지다. 하나는 자유주의 논리의 필연적 결과로서, 선택에 대해 책임을 질 능력이 없는 사람이 있다면 이들을 위한 사회보장이 필요하다. 또 하나는 논리적 필연은 아니지만, 이웃효과(타인의 빈곤을 보면서 마음이 불편한 사람은 빈곤이 완화되면 마음이 가벼워진다.)의 문제에 대해 공동보조를 취하기 위한 사회보장의 가능성도 있다. (p189-190)




이런 문제를 피하기 위해 그가 제안하는 구체적인 사회보장 방식은 ‘부의 소득세(negative income tax)’ 제도이다. 부의 소득세는 일반 소득세의 대칭형이다. 일반 소득세가 면세점 이상의 소득에 일정 세율을 곱한 금액을 소득자로부터 징수하는 조세인 것처럼, 부의 소득세는 소득이 면세점 이하일 경우에 그 차액에 일정 세율을 곱한 금액을 소득자에게 지급하는 것이다. 징수하는 대신 오히려 지급하기 때문에 이를 부(negative)의 소득세라고 한다. ... 예를 들어 면세점이 연 2,000만 원, 소득세율이 20%라면 소득이 전혀 없는 사람은 연 400만 원을, 연간 소득이 1,500만 원인 사람은 100만원을 정부로부터 받는다는 것이다. (p190)







8장 토지와 도시계획




우리나라는 주택 공급율이 100%를 넘어서고 있지만 2011년 현재 국민의 40% 정도가 자기 주택을 소유하지 못하고 있다. 이는 공공임대주택이 일부 빈곤층이나 저소득층 일부에게만 한정적으로 공급되고 있고, 임대주택도 일정 기간 이후 분양 전환되고 있어 주택 시장에 미치는 공공임대주택의 영향력이 미미하기 때문이다. 또한 주택 관련 세제도 부유층의 투기를 제어할 만큼 충분히 효과적이지 못하기 때문이다. 대부분의 주택들은 개발 후 분양되는데, 이 주택들의 보유에 대한 세제 정책이 빈약해 부유층이 이것들을 투자 목적으로 구입하는 것을 방치하고 있다. 이에 따라 개발업자와 투자 목적으로 주택을 구입하는 경우가 만나 지속적인 주택 가격 상승을 부채질하고 있다. 결과적으로 주택이 시민의 주거 안정보다 재산 증식의 수단이 되면서 나아가 부의 불평등을 확대 재생산하는 원천이 되고 있다는 것을 의미한다. 따라서 거주로서 주택의 안정성을 보장할 수 있는 대안 마련이 필요하다.

이러한 문제에 대한 대안으로서 ‘토지임대 분양주택(토임주택) 정책’을 임대하고 건물은 분양하는 방식의 주택 공급 방식이다. 토임주택은 경제적 취약계층보다는 토지임대료를 지불할 수 있을 정도의 경제력이 있는 계층에게 공급될 수 있다. 경제적 취약계층을 위해서는 공공이 영구임대주택(토지와 건물 동시 임대)을 제공해야 하낟. 그러는 한편 토임주택은 토지 불로소득을 원천적으로 차단하도록 정부 또는 공공기관이 토지를 매입하여 주택을 건설하는 것이다. 그리하여 건설 주체인 공공은 토지임대료를 장기적으로 회수하여 경제성 및 공공성을 살리고, 거주자는 건물을 분양받아 잘 간수하여 건물의 수명을 늘림으로써 전체적으로 주택의 경제성 및 내구성을 높일 수 있다. 이를 위해서는 정책적인 뒷받침도 필요하다. 예를 들어 연기금의 우선 투자처를 토임주택 개발사업으로 정할 필요가 있다. 그리고 향후 지어지는 공공주도 주택개발은 ‘토임주택’으로 공급한다는 정책적 원칙을 선언하고 정책 로드맵을 제시하여 주택시장의 왜곡을 사전에 방지할 필요가 있다. (p223-224)







4부 토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다




제9장 통일을 대비한 토지개혁 방안은 공공토지임대제 강화




결론적으로 말하면 흡수통일이 아닌 이상, 북한 정부가 나서서 토지 사유제로 개혁할 이유는 전혀 없다. 정권의 핵심 기반이 무너지기 때문이다. 따라서 토지 사유제로의 개혁은 북한이 전혀 선택할 수 없는 대안이다. 토지 가치공유제로의 개혁 방안도 토지 사유제로의 개혁 방안과 크게 차이가 없다. 앞서 설명했듯이, 토지 가치공유제의 기본 전제가 토지 사유제를 기반으로 하고 있기 때문이다. 그러면 토지 공유제를 개혁해야 하는 북한은 결국 공공토지임대제를 선택할 수밖에 없게 된다는 결론에 이른다. (p243-244)




① 모델의 핵심 원칙은 평등한 토지 사용권

이 모델을 구축하는데 지대원리 말고도 가장 기초가 되는 핵심 원칙이 필요하다. 이 핵심 원칙은 바로 모든 개인과 기업(후세대 포함)이 ‘평등한 토지 사용권’(평등지권)을 갖는다는 것이다. 앞에서 살펴본 이론과 경험을 통해 알 수 있듯이, 후세대의 토지권까지 만족시키는 평등지권 원칙은 자체 내에 건강한 경제발전 동력을 내포하고 있어서 지속가능한 경제체제를 이루는 중요한 원칙이 된다. ....

어느 토지제도이건 성공하기 위한 가장 기본적인 조건은 토지 이용의 열매를 보호할 수 있도록 토지 사용권을 배타적으로 보호하는 것이다. 토지 사용자가 토지를 배타적으로 이용하는 만큼 그에 상응하는 차액 지대를 공공에 납부하면, 사용자는 사용의 정당성을 향유할 뿐만 아니라, 사회 구성원 전체가 누려야 할 평등지권은 면적이 아닌 가치를 통해 실현된다.

이때 지대 전액을 납부하는 토지 사용자가 다른 세금까지 납부하는 경우 심각한 조세 부담을 느끼게 된다. 이를 해결하기 위해 지대 원리 제4원리에서 제시했듯이, 토지 사용자가 지대를 납부하는 만큼 근로소득세와 법인세에서 공제하는 조세대체 정책을 실시한다. 이렇게 하면 납세자의 부담은 동일하지만 토지를 더욱 효율적으로 이용하도록 유도하여 경제가 건강하게 성장할 수 있다. (p260-261)




② 토지 사용권 분배 및 이용 원칙

토지 사용권 분배 및 이용 원칙 분야에서 하위 원칙으로 다섯 가지 원칙을 제시하고자 한다. 첫쨰, ‘시장 경쟁 방식을 통한 토지 사용권 분배 원칙’. 토지를 가장 효율적으로 이용하기 위해 경매, 입찰 등 시장 경쟁 방식을 통해 토지 사용권을 임대한다. 이 때 경매와 입찰 대상은 일시불 토지 사용권 가격이 아닌 매년 납부하게 될 지대이다. 둘째, ‘용익물권 성질의 토지 사용권 처분 원칙’. 토지 사용권은 용익물권의 일종으로, 토지 사용자는 자신의 토지 사용권과 지상 개량물을 양도, 재임대, 저당, 증여, 상속할 수 있다. 셋째, ‘재산권 보호 원칙’. 공공이익 또는 도시계획의 필요를 제외하고, 개인 및 기업의 합법적인 토지 사용권을 보호한다. 불가피하게 회수하게 되는 경우, 남은 사용권 기간과 건축물의 가치에 합당한 보상을 실시한다. 넷째, ‘토지 사용권 기간에 대한 원칙’. 토지 사용권 기간은 해당 지역 또는 경제 특구의 도시계획 수립 주기에 맞추어 설정한다. 가령 20년마다 도시계획을 수립하는 경우, 토지 사용권 기간은 20년, 40년, 60년이 될 수 있다. 다섯째, ‘토지 사용권 연장 원칙’. 기존 토지 사용자가 계속해서 토지를 사용하고자 할 경우, 재평가되거나 재조정된 시장지대를 납부한다는 조건 하에서 정부가 토지 사용권을 회수할 필요가 없는 경우, 기존 토지 사용자가 계속 사용할 수 있는 권리를 누린다. (p262)




③ 토지연조제 실시 원칙

토지연조제 실시 원칙으로 다섯 가지 원칙을 제시하고자 한다. 첫째, ‘지대 납부 주체에 관한 원칙’. 개인과 기업 및 공공기관 모두 상응하는 지대를 납붛낟. 다만 공공기관의 경우 회계상 지대를 납부하도록 한다. 이는 경제 전체에서 지대총액의 규모를 파악하고 토지의 효율적인 이용을 도모하기 위한 것이다. 둘째, ‘매년 지대 납부 원칙’. 도시 경영의 수요를 만족시키고 부동산 투기와 부동산 거품을 예방하기 위해 시장 경쟁 방식으로 결정된 ‘시장지대’를 매년 납부한다. 셋째, ‘조세대체 원칙’. 토지 사용자가 매년 납부한 지대를 근로소득세나 법인세 등에서 공제한다. 넷째, ‘일시불 방식(토지출양제)을 토지 연조제로 전환하는 원칙’. 이전에 일시불 방식으로 토지 사용권을 취득한 경우, 토지 사용권 연장시 토지연조제 방식으로 전환한다. 다섯째, ‘지대의 정기적인 재평가 원칙’. 최초 입찰, 경매 등을 통해 결정된 시장지대는 ‘토지 위치가 달라지면 지대도 체증 또는 체감’한다는 사실에 근거하여 정기적으로 재평가한다. 재평가가 이루어지지 않는 연도에는 생계비지수, 물가상승률, 경제성장률 중 최적의 지표를 연동시켜 재조정한다. (p263)




남한에서는 지대조세제를 강화한다면, 왜곡된 경제가 제자리를 찾아가고 경제력은 더욱 튼튼해질 것이다. 북한에서는 매년 지대 납부 방식을 중심으로 하는 공공토지임대제를 도시와 농촌에서 실시한다면, 지대 일시불 방식으로 인해 중국기 경험하고 있는 부동산 거품의 발생과 투기를 사전에 예방하면서도 건강한 경제성장을 경험할 수 있을 것이다. 남한과 북한이 이렇게 변화될 때 우리가 바라는 평화로운 통일도 한 걸음 더 가까워지지 않을까. (p272)







제10장 토지와 대안 모델




노동이 유연해지려면 다른 직장으로 옮기는 것이 쉬워야 하고, 그 직장의 처우 수준이 전의 직장과 별반 차이가 없어야 한다. 그런데 지금 한국의 상황은 일자리 간 임금의 격차도 너무 크고, 괜찮은 일자리는 매우 부족하다. 월급ㅂ 많이 주는 좋은 직장 다니다가 나와서 다시 좋은 직장에 들어가는 것은 불가능에 가깝다는 것이다. 그렇기 때문에 괜찮은 일자리라고 알려진 대기업에서의 해고는 살인으로 인식되어 구조조정에 대한 노동의 저항이 격렬해질 수밖에 없는 것이고, 이로 인해 대기업의 고용 의지는 위축된다. 이렇게 노동 간에 격차가 심할수록 노동은 정년보장, 즉 안정성에 집착할 수밖에 없게 된다. (p280)




사회가 안정되려면 먼저 기본적으로 주거 문제가 해결되어야 한다. 주거 불안정은 사회를 근본부터 뒤흔든다. 또한 사회가 안정되려면 노후에 대한 걱정도 없어야 한다. 노후가 불안하면 사회 구성원들은 물질적 욕구에 지배당하기 쉬워진다. 또한 연대(Solidarity)의 정신이 충만한 사회가 되려면 교육(보육)비의 고통에서 해방되어야 한다. 자녀 교육이 부모의 소득 수준에 따라 좌우되면 사회통합은 어렵고, 계층 간의 자유로운 이동이 불가능한 나쁜 사회가 된다. 교육의 기회는 출생과 관계없이, 부모의 소득과 관계없이 동등하게 주어져야 한다. 또한 사회가 안정되려면 실직에 대한 공포도 없어야 한다. 실직에 대한 두려움은 타인을 이겨야 할 경쟁자로 만든다. 타인의 고통이 나의 기쁨이 되는 삭막한 사회가 된다. 마지막으로, 아플 때 치료비 걱정에서 벗어나야 한다. 그래야 사회 구성원들이 타인읇 ofu하게 되고 동정심과 연민이 넘치는 안정된 사회가 될 수 있다. (p282-283)




토지 불로소득으로 복지비용을 충당하는 방식은 임대주택 공급의 필요성을 크게 줄인다. 토지 불로소득을 환수하는 것 자체가 주택 가격을 하향 안정화시키고 개인의 주택 마련을 훨씬 쉽게 만들기 때문이다. 장점은 그뿐만 아니다. 임대주택을 짓는 돈도 덜 들어간다. 왜냐하면 임대주택을 지으려면 국가가 토지를 매입해야 하는데, 토지 불로소득을 환수하면 토지 가격이 경향적으로 저하되기 때문이다. 한마디로 말해서 토지 불로소득으로 복지비용을 충당하면 임대주택 건설의 필요도 줄이면서, 임대주택 짓는 비용도 절감할 수 있게 된다. (p284)




일반적으로 경제성장과 일자리 증가는 환경파괴를 수반할 수밖에 없다고 생각한다. 결국 경제성장과 일자리 창출에는 지금보다 더 많은 토지가 사용되야 하기에 어쩔 수 없이 환경보존에 필요한 녹지나 농지가 개발에 이용되어야 한다고 보는 것이다. 그렇다면 경제성장과 환경보존 간의 양립 가능성은 어떤 방법으로 경제를 성장시키는 것이 주어진 토지를 가장 알뜰하게 (economically) 사용할 수 있는가에 달려 있다고 할 수 있따.

그런데 토지 불로소득이 개인의 호주머니로 들어가는 지금과 같은 제도는 토지를 방만하게 사용하도록 유도한다. 왜냐하면 토지 소유자의 관심이 효율적 사용보다 토지 매매를 통한 불로소득 향유에 있기 때문이다. 소유자 입장에서는 토지 불로소득을 더 빨리, 더 쉽게 얻기 위해서는 토지를 놀리거나 저사용하는 것이 유리하기 때문에 도심지가 공동화되고 도시가 무분별하게 확산되는 개구리 널뛰기 (frog-leaping)식 개발이 이뤄지는 것이다. 다른 말로 하면 불필요한 개발이 남발된다는 것이다. 이것을 하나하나 검토해 보자.

토지 불로소득을 사유화하는 시스템이 도심지 공동화 현상을 초래하는 이유는 그 제도가 도심지의 효율적 사용을 유도하지 못하기 때문이다. 예를 들어서 도심지에 토지와 건물을 소유한 사람이 있다고 가정해 보자. 시간의 경과에 따라 건물은 노후화되지만 지대는 상승하기 때문에 결과적으로 건물 소유주가 건물로부터 벌어들이는 소득은 커지게 된다. 하지만 여기서 분명한 것은 건물주의 소득 증가가 건물 자체의 임대료가 아니라 토지에서 발생하는 지대 상승 때문이라는 점이다. 건물은 시간이 지나면 감가되기 때문에 건물만의 소득은 감소하지만, 도심지의 토지 가치 증가로 전체 소득은 증가하게 되는 것이다. 그러므로 건물주 입장에서는 노후해지는 건물을 리모델링하거나, 건물의 외관을 깨끗하게 관리하거나 증축하지 않아도 별로 손해될 것이 없다. 이렇게 시간의 경과와 함께 노후해진 건물이 도심지에서 차지하는 비율이 계속 높아지게 되면 도심지는 서서히 공동화되는 것이다.

그러면 토지 불로소득을 환수하면 어떻게 될까? 이렇게 되면 건물 소유자는 더 이상 토지에서는 이익을 얻을 수 없고 건물에서만 이익을 얻을 수 있다. 따라서 그는 다른 사람에게 잘 보이기 위해서, 즉 수요자의 눈높이에 맞추기 위해서 건물의 내・외관을 주기적으로 리모델링하고, 필요에 따라서는 증축도 하게 된다. 다시 말해서 일반 기업이 소비자의 기호에 맞는 상품을 개발하기 위해서 끊임없이 노력하는 것처럼, 건물 소유자도 그렇게 하게 된다는 것이다. 이렇게 토지 불로소득 환수는 주어진 토지를 최대한 이용하도록 유도해서 도심지가 계속 유지・발전하게 만든다. (p286-287)













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열_공_ 2018-01-03 공감(0) 댓글(0)
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